Disse fejl begår private udlejere oftest

Lejeloven, og de til tider komplicerede paragraffer, kan være svære at navigere i. Det er derfor nemt at begå fejl, når man vil udleje en bolig. Her på siden kan du se typiske fejl, som udlejere begår. På denne måde kan du være opmærksom på disse faldgruber, så du undgår at begå de samme fejl.

1. Sætter huslejen for højt

Mange udlejere tror, at de må fastsætte huslejen til et beløb, der svarer til deres egne udgifter, men så enkelt er det desværre ikke. Reglerne for fastsættelsen af husleje er komplekse og vigtige at sætte sig ind i. Hvis du opkræver en for høj husleje, kan du blandt andet blive pålagt at tilbagebetale beløbet, som har været for højt, med tilbagevirkende kraft. Læs mere om fastsættelse af husleje her. Vil du gerne være på den sikre side, kan du søge om en forhåndsgodkendelse af din husleje ved Huslejenævnet for 596 kr (2024).

2. Glemmer at skrive en huslejestigning ind i lejekontrakten

Det er en god idé at lade huslejen stige årligt i takt med samfundets udvikling. Den årlige huslejestigning, hvor man lader huslejen stige i takt med samfundsøkonomien, er kun gyldig, hvis den er angivet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. En regulering af huslejen skal her ske efter nettoprisindekset, og kan kun reguleres én gang årligt. Er nettoprisindekset derimod ikke steget, men faldet, skal huslejen ligeledes falde i overensstemmelse med det procentvise fald i nettoprisindekset. I lejekontrakten skal det anføres for hvilken måned prisindekset reguleres.

Et uddrag fra en lejekontrakts § 11 med et eksempel på regulering efter nettoprisindekset kan se ud som følgende:

Fra og med den 1. januar 2022 kan lejen forhøjes med stigningerne i nettoprisindekset på følgende måde: Den 1. januar hvert år kan lejen reguleres med den procentvise stigning i nettoprisindekset fra juni måned året forinden. Det betyder, at lejen kan reguleres med den samme procentvise stigning, som nettoprisindekset er steget med. Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.

Den forhøjede årsleje beregnes således efter følgende princip:

Årslejen pr. 31 dec. 2021 x nettoprisindekset juni 2021
------------------------------------------------------- = ny årlig leje pr. 1. januar 2022
              Nettoprisindekset juni 2020

Læs mere om de forskellige typer af huslejestigninger og nettoprisindekset her.

Du skal dog være opmærksom på, at der gælder et huslejeloft på 4% for år 2022 og 2023. Dette indebærer, at du ikke må hæve huslejen med mere end 4% årligt, når den beregnes efter nettoprisindekset. Læs mere om huslejeloftet her.

3. Lader lejer flytte ind før lejekontrakten er underskrevet

Uden en gyldigt underskrevet lejekontrakt er lejeforholdet kun underlagt lejelovens almindelige regler. Det betyder blandt andet, at der ikke er nogen slutdato for, hvornår lejemålet ophører, at du ikke kan kræve, at lejer eksempelvis rydder vejen for sne og at det kan være svært at forbyde lejer at holde husdyr. Det er derfor vigtigt, at du ikke lader lejer flytte ind, før kontrakten er underskrevet, hvis du ønsker at have en indflydelse på lejeforholdet, og de vilkår som har betydning for lejeforholdet.

4. Tager ikke billeder af lejemålet ved lejers indflytning

Du bør tage billeder af lejemålet ved lejers indflytning, så du kan dokumentere, hvilken stand lejemålet var i, da lejer overtog det. Dette er særligt vigtigt i forhold til at kunne dokumentere krav i forbindelse med lejerens fraflytning. Dokumentationen kan også blive vigtig i tilfælde af, at lejeren ikke overholder sin pligt til at vedligeholde lejemålet, hvis denne pligt er pålagt lejer i kontraktens § 8 om vedligeholdelse.

5. Tidsbegrænsning af lejeperiode uden gyldig grund

Det kræver en saglig begrundelse at tidsbegrænse et lejemål. En saglig begrundelse er eksempelvis:

Hvis du skal udstationeres i privat virksomhed eller militæret
Hvis du er ramt af længerevarende sygdom
Hvis du selv eller en af dine slægtninge ønsker at flytte ind i boligen ved lejeperiodens udløb (og her er det er selvfølgelig et krav, at du eller din slægtning rent faktisk flytter ind)
Hvis der foreligger en konkret og gennemgående plan for ombygning af lejemålet efter periodens ophør

Ved tvivl eller konflikt vurderer Boligretten, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet. Hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet, gælder lejelovens almindelige opsigelsesregler, der gør det vanskeligt for dig at opsige lejer. Læs mere om tidsbegrænset leje her.

6. Lader lejer blive boende efter udløbet af tidsbegrænset lejekontrakt

Nogle udlejere begår den fejl, at de lader lejer blive boende, efter tidsbegrænsningen af lejekontrakten er udløbet, uden at lave en ny kontrakt. Hvis lejeren bliver boende i boligen, i mere end 1 måned efter tidsbegrænsningen af lejekontrakten er udløbet, bortfalder tidsbegrænsningen. Det får den praktiske betydning, at lejer fortsat kan bo i lejemålet på ubegrænset tidsvilkår. Du skal derfor opfordre lejer til at flytte, hvis du ikke ønsker, at vedkommende skal blive boende. En anden konsekvens er, at din lejer ikke længere har en gyldig lejekontrakt, efter den forhenværende kontrakts tidsbegrænsning er udløbet. Lejer skal derfor alene følge lejelovens almindelige regler, og intet af det som har været aftalt i den forældede lejekontrakt, vil gøre sig gældende længere. At lejeforholdet kun er reguleret af lejelovens almindelige regler, betyder, at du som udlejer mister nogle af de gode vilkår, du måske havde aftalt dig til i lejekontrakten. Lejer er nemlig bedre beskyttet, hvis lejeforholdet kun er reguleret af lejeloven, end hvis I lovligt har aftalt indskrænkninger i lejers ret.

7. Fremsætter krav til istandsættelse for sent ved udflytning

Hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal din lejer allerede ved fraflytningssynet have en fraflytningsrapport med de krav, du gør gældende. Hvis lejer ikke er til stede ved synet, eller nægter at underskrive rapporten, skal lejer modtage rapporten senest 14 dage efter synet. Overskrider du denne frist, kan du ikke kræve, at lejer betaler noget for istandsættelsen. Det er derfor vigtigt, at du fremsætter kravene rettidigt. Du kan dog kræve, at lejer betaler for istandsættelsen, selvom du ikke har fremsat et krav i rette tid, hvis det pågældende ikke kunne konstateres ved sædvanlig opmærksomhed, eller hvis lejer har forsøgt at snyde dig ved eksempelvis at skjule noget.

8. Opsiger uden gyldig grund

Mange udlejere tror, at de kan opsige lejer uden grund, ligesom lejer ikke behøver en grund til at opsige lejeforholdet. Situationen er imidlertid den, at det kræver en gyldig grund, efter lejelovens bestemmelser, for at du som udlejer kan opsige din lejer.

Du kan opsige din lejer, hvis:

Du selv ønsker at bo i boligen. Din lejer har krav på 1 års opsigelse, og det er en betingelse, at du selv flytter ind i lejemålet, når lejer er fraflyttet.
En nedrivning eller ombygning af ejendommen gør det nødvendigt at flytte. Du skal dog tilbyde lejer at leje en bolig af samme art, hvis der efter genopførslen eller ombygningen foretages udlejning ejendommen igen.
Hvis lejer er en funktionær (herefter omtalt vicevært) der ansat til at vedligeholde ejendommen, der lejer en lejlighed i ejendommen, fordi det er af væsentlig betydning for viceværtens arbejde at bo i selve ejendommen, men viceværtens arbejde ikke udføres tilfredsstillende. En sådan opsigelse er dog kun mulig, hvis lejligheden skal benyttes til genudlejning til den nye vicevært i ejendommen.
Lejligheden er lejet ud til en ansat i din virksomhed, og ansættelsesforholdet efterfølgende ophører, og lejligheden herefter skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.
Hvis lejeren forsømmer lejemålet eller overtræder ordensreglerne for ejendommen. I sådan et tilfælde skal du først minde din lejer om at rette op på sin adfærd, og det er normalt nødvendigt at advare sin lejer flere gange, før en opsigelse med denne grund er gyldig.
Lejeforholdet er blevet gjort betinget af Huslejenævnet, f.eks. vedrørende adfærd, fordi lejer ikke har overholdt god skik og orden i ejendommen, og disse betingelser bliver overtrådt af lejer.
Når betydningsfulde grunde gør det væsentligt for dig at komme fri fra lejeforholdet. Det beror på en konkret vurdering, om det er væsentligt for dig at opsige din lejer. Denne undtagelse kan derfor ikke bruges, bare fordi du er træt af din lejer - der skal mere til. Eksempler på betydningsfulde grunde kan være, hvor der er hensyn til offentlige interesser, betydelige erhvervsmæssige hensyn eller tilfælde hvor udlejers sygdom eller alder nødvendiggør ansættelse af en vicevært til drift af ejendommen.

Opsigelsesvarslet for ovenstående grunde er som udgangspunkt 3 måneder. Opsigelsesvarslerne som er angivet i lejelovgivningen, kan ikke fraviges, selvom du skriver en kortere varsel i lejekontrakten. Hvis der er tale om udlejning af et værelse eller dele af den bolig, som du selv bor i, er reglerne for opsigelse dog mere lempelige, og lejer kan her opsiges med kun én måneds varsel.

Læs mere om opsigelse af lejere her.

9. Tillader husdyr uden at skrive begrænsninger ind i lejekontrakten

Et kryds i “Ja” til husdyr i lejekontraktens § 10 er et ja til et ubegrænset antal af husdyr og til alle typer af husdyr. Du skal derfor huske at angive begrænsninger i lejekontraktens § 11, hvis du vil præcisere antallet, og hvilke husdyr der er tilladt. Det kan eksempelvis være: “Der må holdes 1 kat eller 1 hund”.