Hvilke ændringer må lejer foretage i boligen?

I denne artikel gør vi dig klogere på, hvilke ændringer lejer må foretage i din bolig, samt hvilke der kræver din godkendelse og hvilke der ikke gør. Vi kommer også ind på, hvilke forbedringer, som lejer kan kræve godtgørelse for ved sin fraflytning.

Din lejer skal som udgangspunkt altid spørge dig om lov til at foretage ændringer i boligen. Har lejer ikke fået din tilladelse, kan du nemlig kræve, at lejer reetablerer ændringerne ved fraflytning. Se nærmere om reetablering længere nede i artiklen.

Små forandringer

Lejer må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer på lejemålets værdi og identitet, hvis blot vedkommende sørger for at bringe tingene tilbage til oprindelig stand ved fraflytning. Din lejer kan eksempelvis uproblematisk hænge billeder og hylder op uden din tilladelse. Ved disse små forandringer som ikke kræver dit samtykke, kan du altid kræve, at lejeren efterlader lejemålet i samme stand, som vedkommende overtog det, således at eventuelt borede huller skal udfyldes. Det kræves således ikke, at du har taget forbehold for reetablering ved ændringer i denne størrelsesorden. Ved større ændringer i lejemålet, hvor du ønsker reetablering ved lejers fraflytning, skal du dog tage forbehold, når du giver dit samtykke til ændringen. Hvis ikke du husker at tage dette forbehold, kan du ikke kræve lejemålet reetableret ved lejerens fraflytning.

Det er dog ikke i alle tilfælde, hvor en reetablering giver mening. Spørger en lejer eksempelvis om lov til at skifte brusesystemet, giver det måske ikke så meget mening at kræve en reetablering. Det er heller ikke i alle tilfælde, at lejer har pligt til at spørge dig om lov inden ændringerne foretages. Læs nærmere om dette nedenfor.

Lejers installationsret

Lejer har ret til at foretage det, der i loven betegnes som “sædvanlige installationer” i boligen, medmindre du som udlejer kan godtgøre, at ejendommes el- eller afløbskapacitet ikke kan rumme installationen. Sædvanlige installationer er for eksempel: komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte eller termostatventiler. Installeres nævnte installationer på lejers initiativ, betaler lejer betaler for dem selv, og kan tage det installerede med ved fraflytning. Lejer skal ikke have din godkendelse til at må lave disse installationer, men det er et krav, at lejer orienterer dig om installationen, inden den foretages. Det er lejeren, der har erstatningspligt, hvis der sker skader, som er forårsaget af installationen.

Forbedringer af lejemålet

Lejer må som udgangspunkt ikke foretage forandringer i lejemålet uden at spørge dig om lov, da denne ret er forbeholdt dig som ejer og udlejer. Der er dog alligevel specifikke typer af forbedringer, som lejer har ret til at lave - også uden dit samtykke.

Hvis lejer har fået tilladelse fra dig til at foretage forbedringer i lejemålet – for forhold lejer ellers ikke har ret til at forbedre - og du har angivet hvilken måde, hvorpå du ønsker forbedringerne udført, er lejer forpligtet til at følge disse anvisninger. Gør lejer ikke det, kan vedkommende blive erstatningsansvarlig over for dig, hvis der skulle opstå skader som følge af den udførelsesmetode, lejer har anvendt, som var i strid med din anvisning.

Lejers ret til at udføre forbedringer

I lejeloven er der angivet visse typer af forbedringer, som lejer har ret til at foretage, uden at skulle spørge dig om lov forinden. For disse forbedringer gælder også, at lejer har ret til godtgørelse for forbedringerne, når lejer senere fraflytter lejemålet.

Retten til at foretage disse typer af forbedringer gælder kun, hvis lejemålet benyttes til ren beboelse, eller hvis der er tale om et blandet lejemål. Derudover gælder den kun for direkte lejere. En fremlejetager kan derfor ikke benytte sig af denne ret.

De forbedringsarbejder lejer har ret til at udføre, er følgende:

Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler og lignende
Andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. til reduktion af vandforbruget
Tekniske installationer f.eks. til el
Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener, inkl. flytning af skillevægge i den forbindelse
Installation af hårde hvidevarer, såfremt der i forvejen findes tilsvarende hårde hvidevarer i lejemålet

For at lejer kan påberåbe sig retten til at udføre forbedringerne listet ovenfor, skal forbedringen også være rimelig og hensigtsmæssig. Det vil sige, at du er berettiget til at nægte, at lejer udfører forbedringer, som er uhensigtsmæssige, hvilket for eksempel er tilfældet med særligt luksusprægede eller energiforbrugende arbejder.

Lejemålets identitet

Lejer har ikke ret til at ændre på lejlighedens identitet. Lejer må altså ikke foretage ændringer, der ændrer lejligheden markant uden din tilladelse. Det kan eksempelvis være, hvis lejer ønsker at nedlægge en væg i lejligheden for at skabe en større stue. I dette tilfælde kan du som udlejer afvise denne anmodning på baggrund af, at det vil ændre på lejlighedens identitet. Et andet eksempel er, hvis lejer ønsker at bytte om på værelserne, hvor der er hhv. køkken og bad. Her er det igen dig som udlejer, der skal godkende ændringen. Et sådant arbejde vil desuden kræve en byggetilladelse fra kommunen, hvilket lejer i så fald ville være forpligtet til at indhente.

Inden lejer foretager forbedringerne

Selvom lejer har ret til at foretage de nævnte forbedringer, følger det af lejeloven, at lejer skal orientere dig om de forbedringer og foranstaltninger, som lejer har tænkt sig at udføre i lejemålet. Hvis ikke du giver lejer svar herpå inden for 6 uger, kan lejer udføre arbejdet uden problemer. Hvis du derimod kommer med en indsigelse imod forbedringerne inden for 6-ugers fristen, skal denne indsigelse være skriftlig, og den skal indeholde en beskrivelse af, hvilke konkrete forbedringer, som du modsætter dig.

Hvis der opstår uenighed mellem dig og lejer om retten til at gennemføre de påtænkte forbedringer, kan I indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet.

Hvornår har lejer krav på godtgørelse for udførte forbedringer?

Lejer har krav på godtgørelse, når vedkommende kan dokumentere de udgifter, der har været ved forbedringsarbejdet. Disse udgifter kan alene medregnes, hvis de er betalt til virksomheder, der er registreret efter momsloven, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. Godtgørelsen kan højst udgøre 143.581 kr. (2024-priser), og godtgørelse på mindre end 3.631 kr. (2024-priser) kan ikke udbetales. Desuden er det et krav, at lejer orienterer dig om forbedringerne, inden de foretages. Gør lejer ikke det, mister lejer nemlig retten til at kræve godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning.

Nedskrivning af godtgørelsen

Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen har været i brug. Første nedskrivelse er dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre du og lejer, under hensyn til forandringens karakter, har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende skrives ind i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår. Når der er gået 10 år, har lejer ikke længere ret til at få godtgørelse, og kravet på dette vil bortfalde.