Hvilken betydning har det, hvis lejemålet får ny ejer?

Hvis det lejemål du bor til leje i, får ny ejer eller udlejer, ændrer det som udgangspunkt ikke på dine rettigheder. I nogle tilfælde kan det dog være nødvendigt at gøre brug af tinglysning, hvis du vil være sikker på at beholde præcis de samme rettigheder ved et ejerskifte. Læs med her og bliv klogere på, hvad et ejerskifte helt præcis kan have af betydning for dig som lejer.

Kan den nye ejer smide dig ud?

Mange lejere tror fejlagtigt, at de kan risikere at blive smidt ud, hvis udlejer beslutter sig for at sælge ejendommen eller den konkrete bolig, som de bor til leje i. Det er dog vigtigt at understrege, at et salg af hele ejendommen eller den konkrete bolig ikke muliggør ophævelse af din lejekontrakt. Den nye ejer kan dog, hvis vedkommende selv vil flytte ind i lejemålet, opsige dig med 1 års varsel. Denne mulighed har den tidligere ejer dog også haft, så på den måde er du hverken dårligere eller bedre stillet, hvis lejemålet får ny ejer.

Beskyttelse af rettigheder

Hvis lejemålet skifter ejer ved enten salg eller bytte, overtager den nye udlejer som udgangspunkt pligterne i henhold til den oprindelige lejekontrakt. De tilfælde hvor du skal være særligt opmærksom på, om dine rettigheder fortsat er beskyttet, er de steder, hvor dine rettigheder ikke følger lejeloven, eller hvor dine rettigheder er særskilte, og dermed ikke falder ind under den generelle brugsret til lejemålet. Disse to tilfælde gennemgås i de følgende underafsnit.

Rettigheder som ikke følger lejeloven

Er du tillagt særlige vilkår og rettigheder, der ikke følger lejeloven, er disse ikke nødvendigvis beskyttet, hvis lejemålet får ny ejer. Et eksempel kan være, hvis det er aftalt, at huslejen ikke kan reguleres, eller hvis der er aftalt uopsigelighed i lejekontrakten. Disse rettigheder kan den nye ejer ophæve, hvis vedkommende ikke var klar over, at de eksisterede på tidspunktet, hvor vedkommende overtog lejemålet. For at sikre dig at dine rettigheder, som ikke følger loven, er beskyttet over for en ny ejer, skal du sende lejevilkårene til registrering i form af tinglysning. Ved tinglysning sikres, at en ny ejer ikke kan ophæve rettighederne, uanset om vedkommende er bekendt med, at vilkårene eksisterer eller ej.

Hvornår noget karakteriseres som et vilkår, der kræver tinglysning, har været diskuteret i retspraksis. Retten til fri parkering er f.eks. i et tilfælde blevet konkluderet som en ret, der er omfattet af den generelle brugsret, og kræves dermed ikke tinglyst. I et andet tilfælde ses den frie parkerings ret dog som et særligt vilkår, således at retten skal tinglyses for at være beskyttet. Hvis du vil være sikker på at dine særlige rettigheder ikke ophæves, bør du derfor få lejekontrakten tinglyst. Rettigheder, som er omfattet af den generelle brugsret til lejemålet, er derimod automatisk beskyttet over for en ny ejer uden tinglysning.

Mulighed for at rette krav mod den nye ejer af ejendommen

Hvis et lejemål efter du har fraflyttet det, får ny ejer, og den tidligere ejer fortsat ikke har tilbagebetalt f.eks. depositum, kan du rette et krav mod den nye udlejer af lejemålet. Dette skal dog gøres senest 1 år efter opgørelsestidspunktet af din lejeaftale. Venter du længere tid end dette, mister du dit krav på at få depositummet tilbage. Skulle den nye udlejer nægte at tilbagebetale depositummet, skal du indbringe det som en sag for Huslejenævnet. Dette skal også gøres inden 1 år efter, at lejeforholdet ophørte.