Skatteregler - Udlejning af helårsbolig hele året

Udarbejdet af skatterådgivningsfirmaet TaxAdvice  (2024)

Hvilke udgifter i forbindelse med udlejningen er fradragsberettigede, og hvilke er ikke? Hvad er forskellen på virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen - og hvilken ordning giver bedst mening at vælge? Bliv klogere på de særlige skatteregler og muligheder der er ved udlejning af helårsboliger hele året her.

Obs. denne artikel kigger udelukkende på reglerne for udlejning af en helårsbolig som langtidsudlejes. Hvis du f.eks. udlejer et værelse eller udlejer en bolig en del af året, henviser vi til vores artikel ”Delvis udlejning” hvor reglerne for denne situation beskrives.

Derudover forholder artiklen sig også kun til situationer, hvor der kun er tale om udlejningen af helårsboligen som eneste erhvervsmæssig aktivitet. Såfremt du har en anden virksomhed eller anden erhvervsmæssig aktivitet, vil det have indflydelse på optimeringsmulighederne og valget af beskatningsmetode, som kræver særskilt vurdering.

Udlejning af din helårsbolig giver nogle skattemæssige fordele og planlægningsmuligheder, som er værd at tage med. Udlejning af din bolig bliver betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed, hvis du udlejer hele året og ikke selv bor i den eller har den til rådighed. Påbegynder du udlejning i løbet af et år og forventer helårsudlejning det efterfølgende år, vil det som hovedregel også blive betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed allerede fra første dag. Ved helårsbolig forstås et en- eller to familieshus eller en ejerlejlighed.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejning af den ene del af et to familiehus, hvor ejeren selv bebor den anden del, ikke anses for en erhvervsmæssig udlejning og dermed ikke er omfattet af reglerne/mulighederne om udlejning af helårsbolig hele året.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at udlejning af en andelsbolig ikke anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. I denne artikel gennemgås de særlige skatteregler og muligheder ved udlejning af helårsbolig, der anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Du skal f.eks. ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor din bolig er udlejet.

Som selvstændig erhvervsdrivende skal du føre regnskab for indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen. Udgifter, der kan trækkes fra i lejeindtægten, er:

• Ejendomsskatter
• Vedligeholdelse
• Vand-, kloak- og renovationsafgifter
• Forsikring af ejendommen
• Skorstensfejer, snerydning og fejning
• Kontingent til grundejerforening
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter

(Der kan afskrives på de udgifter, som du har i anledning af ejendommens tilslutning til offentligt- eller privatejede anlæg, som har erhvervsmæssig betydning, f.eks. kloakanlæg, telefonanlæg, installation af vandbrugsmålere, fjernvarmeanlæg, etc.)

• El, vand og varme
• Udgifter til administration af udlejningen
• Udgifter til at finde nye lejere – og evt. udgifter til indgåelse af lejekontrakten

Vedligeholdelse versus forbedring

Det er kun vedligeholdelsesudgifter for din ejendom, som kan fratrækkes. Du har ikke mulighed for at fradrage afholdte udgifter til forbedringer eller etablering af udlejningen som eksempelvis udskiftning af vaskemaskine, komfur, vinduer eller opførelse af altan. Sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter kan nogle gange være svær at fastslå. Vurderingen vil altid afhænge af de konkrete forhold. Hovedreglen er, at du ikke kan fratrække udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand, end den var ved udlejningens begyndelse.

Regnskabet og dokumentationen for vedligeholdelsesudgifter skal du opbevare i mindst fem år, så du kan fremsende det til SKAT, hvis du bliver bedt om det. Dokumentation for anskaffelsessum, forbedringsudgifter og handelsomkostninger skal du bevare indtil 5 år efter ejendommen er solgt, hvis du vil være sikker på korrekt og godkendt opgørelse af gevinst eller tab ved salg, hvilket følger af afsnittet “Hvis du sælger din ejendom” senere i artiklen.

Særlige fradragsmuligheder ved nyerhvervet udlejningsejendom

Har du lige købt det udlejede en- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed, er der alligevel mulighed for at få fradrag for en del af dine udgifter afholdt til forbedringer, således at du kan få delvist fradrag for udgifter til f.eks. et nyt køkken eller bad. Ved nyerhvervede ejendomme kan det være særligt svært at sondre mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Derfor gælder her en særlig regel – procentreglen:

Procentreglen er en skønsregel, der anvendes til opgørelse af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Udgifterne opgøres skønsmæssigt ud fra de samlede afholdte udgifter til istandsættelse af ejendommen, og kan således bestå af udgifter til både vedligeholdelse og forbedringer. For en- og tofamilieshuse godkender SKAT som udgangspunkt fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 % af den årlige husleje i de første 3 år, du har ejet ejendommen. For ejerlejligheder godkender SKAT som udgangspunkt fradrag for udgifter inden for 25 % af den årlige husleje i de første 3 år, du har ejet ejerlejligheden. Hvis du ikke når at udnytte det maksimale fradrag i det første ejerår, kan den uudnyttede del fremføres til det efterfølgende indkomstår, og dermed øges næste års maksimumsfradrag. Overstiger dit fradrag derimod maksimumfradraget i det første indkomstår, kan dette ikke fremføres i efterfølgende ejerår, og er derfor en forbedringsudgift, som kan tillægges anskaffelsessummen på ejendommen.

Som udgangspunkt medregnes over- eller underskud af udlejningsejendommen i din personlige indkomst, og dine renteudgifter medregnes i din kapitalindkomst, medmindre du aktivt tilvælger virksomhedsskatteordningen, som er en skattemæssig metode, der kan give nogle skattemæssige fordele.

Du har mulighed for at vælge mellem A) virksomhedsskatteordningen og B) kapitalafkastordningen, som uddybes i de følgende afsnit.

A) Virksomhedsskatteordningen

Hvis du tilvælger virksomhedsskatteordningen, kan du få fuld fradragsværdi af dine renteudgifter. Renteudgifterne vedrørende din udlejningsejendom kan trækkes fra i din personlige indkomst frem for i din kapitalindkomst. Anden privat gæld kan ligeledes lægges i virksomhedsordningen, og trækkes fra i din personlige indkomst, hvilket vil medføre en øget skattebesparelse. Den skattemæssige metode vil øge din fradragsværdi med op til 25 %.

Når du lægger anden gæld i virksomhedsskatteordningen, er det vigtigt, at den samlede gæld i virksomhedsskatteordningen ikke overstiger det største beløb af seneste offentlige vurdering og kontant anskaffelsessum. Dette skyldes, at din indskudskonto i virksomhedsskatteordningen ikke må blive negativ

OBS! Indskudskontoen opgøres ved indtræden i virksomhedsordningen som den største værdi af offentlig vurdering og kontant anskaffelsessum minus gæld i virksomhedsordningen. Dette gælder dog kun, hvis du ikke har andre virksomheder, og virksomhedsordningen ikke anvendes i forvejen. Hvis virksomhedsordningen i forvejen anvendes, skal der foretages en konkret vurdering – specielt vedrørende en ejendom, der “flyttes” fra privat benyttelse til 100 % udlejning.

Eksempel på nedsat skattepligtig indkomst med privat gæld i virksomhedsskatteordningen:

En anden fordel ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at du kan foretage opsparing af overskuddet fra udlejningsejendommen, og således kun blive beskattet med en foreløbig skat på 22%. I virksomhedsordningen har du endvidere mulighed for at beregne et kapitalafkast, som udgør 3% (2023-niveau) af virksomhedens skattemæssige egenkapital (typisk den kontante anskaffelsessum på ejendommen fratrukket gælden i virksomheden. Kapitalafkastet kan fratrækkes i den personlige indkomst (høj fradragsværdi (op til 51%)) og skal medregnes i kapitalindkomsten (max. beskatning på 42%).

B) Kapitalafkastordningen

Du har også mulighed for at vælge kapitalafkastordningen, som giver en mulighed for at beregne et kapitalafkast på 3% af den kontante anskaffelsessum på ejendommen.

Dette afkast kan give et fradrag i den personlige indkomst (høj fradragsværdi op til 56%) og skal medregnes i kapitalindkomsten (max. beskatning på 42%).

Hvis kapitalafkastet er større end dine renteudgifter vedr. udlejningsejendommen, kan det isoleret set være en fordel at anvende kapitalafkastordningen i stedet for virksomhedsskatteordningen. Der kan dog være flere forhold, der spiller ind ved valg af ordning – specielt hvis du har flere virksomheder, eller du, som beskrevet ovenfor, kan have privat gæld i virksomhedsskatteordningen. I dag vil det typisk være mest fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen, men i særlige tilfælde, kan kapitalafkastningen være at foretrække.

Særligt vedrørende forældrekøb

I 2021 indtrådte der nye regler vedrørende forældrekøbsboliger i virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen, som begrænser de skattemæssige fordele i de to ordninger.

Forældrekøb er tilfælde, hvor du har en bolig og udlejer til nærtstående, herunder udlejning til:

• børn og deres ægtefæller,
• bedsteforældre og deres ægtefæller,
• forældre og deres ægtefæller,
• samt børnebørn og deres ægtefæller

I tilfælde af, at du eksempelvis udlejer til dit barn og dennes kæreste, vil kun halvdelen af udlejningen blive anset for at være til nærtstående, hvorfor der fortsat kan være lige fordele tilbage i enten virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

De særlige ændringer i bl.a. virksomhedsskatteordningen betyder, at renteudgifter ikke kan fratrækkes i personlig indkomst, men bliver ”flyttet tilbage til kapitalindkomst”, således at fordelen fjernes.

Teknisk sker det via beregning af en rentekorrektion.

Såfremt du driver flere virksomheder og anvender virksomhedsskatteordningen, kan det i visse tilfælde være en ulempe at have en udlejningsejendom til nærtstående inde som en virksomhed.

En anden ændring gør, at købsprisen for boligen ikke indgår i det grundlag, som der beregnes kapitalafkast på baggrund af. Det vil i flere tilfælde betyde, at du ikke opnår skattefordelen ved et kapitalafkast som beskrevet ovenfor uden både virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen.

Såfremt udlejningen kun delvist er til nærtstående – eksempelvis hvis udlejningen er til dit barn og dennes kæreste – vil der kun ske en regulering af halvdelen af renteudgifterne og halvdelen af kapitalafkastet, hvorfor der fortsat kan være fordel ved at anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen jf. ovenfor.

Såfremt udlejningen af hele boligen er direkte til en nærtstående og den nærtstående vælger at udleje dele af boligen til andre, og lejekontrakten dermed er mellem den nærtstående og tredjemand vil udlejningen anses som værende 100% forældrekøb.

Hvis du som ejer udlejer til flere personer direkte, hvor den nærtstående er én af lejerne, vil reglerne om forældrekøb kun gælde for den andel der bliver lejet ud til den nærtstående. Skattemæssigt kunne dette derfor være en fordel.

Selvom der fra et skattemæssigt synspunkt kan være en fordel ved at udleje direkte til flere lejere og og lejekontrakten dermed er direkte mellem dig som udlejer og alle lejerne, vil det i de fleste tilfælde alligevel være mest fordelagtigt at vælge, at udlejningen sker direkte til en nærtstående fra et lejemæssigt synspunkt, da dette giver andre muligheder/fordele udfra lejelovens regler. Dette gælder bl.a. reglerne for opsigelsesvarsler.

Det er afslutningsvist vigtigt at pointere, at såfremt du driver anden virksomhed og allerede har en eksisterende virksomhedsordning, så skal forældrekøbsboligen også indgå i ordningen. I tilfælde af at din ægtefælle derimod ikke har en eksisterende virksomhedsordning, kan det her være en fordel at ægtefælle måske i stedet får udlejningen. Igen en situation, hvor konkret rådgivning er nødvendig for at finde den bedste løsning.

Hvis du sælger din ejendom

Hvis du ikke selv har beboet i ejendommen (anvendt som din primære bolig), vil du blive beskattet af avancen ved salget. En fortjeneste opgøres som forskellen mellem kontantværdien af salgsprisen og anskaffelsessummen. For hvert år, du har ejet ejendommen, forhøjes anskaffelsessummen med 10.000 kr. undtagen for det år, hvor du sælger ejendommen. Endvidere forhøjes anskaffelsessummen med afholdte udgifter til forbedring i tilfælde af, at disse overstiger 10.000 kr. pr. år, og ikke har været fratrukket skattemæssigt.

Fortjenesten af salget vil blive beskattet som personlig indkomst, hvis du anvender virksomhedsordningen. Ophører du med at anvende virksomhedsordningen, fordi du ikke har andre aktiviteter end din udlejningsejendom, vil avancen i stedet blive beskattet som kapitalindkomst. Du kan derfor med fordel vurdere, hvad der giver den mest optimale løsning i salgsåret. Såfremt du pådrager dig et tab ved salg af ejendommen, vil dette tab være kildeartsbegrænset. Det betyder med andre ord, at du kun har mulighed for at fradrage tabet i anden fortjeneste vedrørende salg af ejendom.

Særligt vedrørende salg til dine børn
I stedet for at sælge din ejendom til tredjemand, kan du sælge ejendommen til dit barn, hvilket som udgangspunkt kan gøres til +/- 20 % af den seneste offentlige vurdering. Der kan således være lidt optimering at hente på den skattepligtige avance. Bor dit barn efterfølgende i ejendommen (og anvender den som sin reelle primære bolig efter overdragelsen), kan vedkommende sælge ejendommen skattefrit efter parcelhusreglen.