Uenigheder mellem lejer og udlejer
Huslejenævnet, Boligretten og Beboerklagenævnet er alle instanser, der behandler konflikter mellem lejer og udlejer. Men hvem skal man rette henvendelse til, og hvordan gør man? Bliv klogere her.
Huslejenævnet
En indbringelse af en sag kræver i første omgang, at der er opstået en uenighed. Man kan altså ikke indbringe en sag på grundlag af et potentielt problem. Inden en sag indbringes, forventes det, at du og din lejer har været i dialog, hvor I sammen har forsøgt at løse problemet. Hvis ikke I på egen hånd kan løse en konflikt, er Huslejenævnet som udgangspunkt den første instans, hvor en tvist mellem lejer og udlejer behandles. Både udlejer og lejer kan indbringe en sag for Huslejenævnet, der herefter vil træffe en afgørelse. Huslejenævnets behandling forudsætter dog, at tvisten er inden for nævnets kompetence, som uddybes i det følgende afsnit.
Kompetence
Huslejenævnet behandler konflikter, som opstår mellem lejer og udlejer på det private boligmarked i sager, der er omfattet af lejeloven. Bemærk at det ikke er alle typer af sager, der er omfattet af lejeloven, som Huslejenævnet behandler. De mest almindelige sager, som Huslejenævnet kan behandle og træffe afgørelser i, er sager om:
- Huslejens størrelse
- Udlejers manglende iagttagelse af vedligeholdelsespligten
- Udlejers varsling af lejeforhøjelse
- Vand- og varmeregnskaber
- Overtrædelse af husorden
- Istandsættelse ved fraflytning
- Depositum og forudbetalt husleje
- Uenigheder om udførelse af vedligeholdelse
- Indsigelser mod forbrugsregnskaber
Sager om lejeforhold uden for Huslejenævnets kompetence skal indbringes for Boligretten, som du kan læse mere om længere nede i denne artikel.
Indbringelse
Vil du indbringe en sag for Huslejenævnet, skal du henvende dig til Huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen, som du ønsker at indbringe en sag om, er beliggende. Der er nemlig ikke ét landsdækkende Huslejenævn, men et nævn tilknyttet de enkelte kommuner, eller i nogle tilfælde et fællesskab af flere kommuner. Sagen skal indbringes skriftligt, og indeholde en præcis beskrivelse af hvad klagen drejer sig om. Du skal også vedhæfte lejekontrakten med din lejer samt anden relevant dokumentation. I denne sammenhæng er relevant dokumentation eksempelvis din varsling af en huslejestigning, eller en relevant mailkorrespondance om sagen mellem dig og din lejer.
Huslejenævnets afgørelse er ikke nødvendigvis endelig. Hvis en af parterne er utilfreds med afgørelsen, kan vedkommende anke sagen til Boligretten, og få sagen prøvet af denne som anden instans. Fristen for at gøre indsigelse og dermed indbringe en sag for Boligretten er 4 uger fra det tidspunkt, hvor Huslejenævnet har meddelt parterne sin afgørelse.
Ønsker du at indbringe en sag for Huslejenævnet, anbefales det, at du besøger hjemmesiden for det nævn, der er tilknyttet ejendommens placering. Her vil du typisk kunne læse mere om betingelserne for indbringelsen og forholdene for sagsbehandlingen i den pågældende kommune. Du kan finde hjemmesiden for det Huslejenævn, der er tilknyttet din ejendom, her.
Sagsbehandlingstid
Sagerne bliver typisk afgjort inden for få måneder, men behandlingstiden kan i visse tilfælde også være længere. Ventetiden afhænger af flere forskellige forhold såsom sagens karakter. Ekstra ventetid kan særligt forekomme, hvis Huslejenævnet har mange sager i den pågældende periode, eller hvis sagen indbringes for et mindre Huslejenævn, hvor nævnets medlemmer kun mødes enkelte gange årligt.
Hastesager
Det kan angives i indbringelsesskrivelsen, hvis du vurderer, at der er tale om en hastesag. En hastesag kan eksempelvis foreligge, hvis forløbet kræver, at Huslejenævnet skal lave en besigtigelse af lejemålet, eller af hensyn til risiko for fjernelse af beviser i ejendommen. Det er dog i sidste ende nævnet selv, der afgør, om sagen behandles hurtigere som hastesag eller ej. Særligt i tilfælde hvor der er opstået uenighed i opgørelsen ved fraflytningssynet, kan det være relevant at indbringe sagen hurtigst muligt som hastesag. Dette er eftersom Huslejenævnet kan beslutte sig for besigtige standen af lejemålet, og du på denne måde har mulighed for hurtigere at igangsætte renoveringsarbejdet, inden den næste lejer skal flytte inden.
Beboerklagenævnet
Beboerklagenævnet behandler konflikter mellem lejer og udlejer i almene boliger. Både lejer og udlejer kan indbringe en sag for Beboerklagenævnet, men sagen skal, ligesom ved Huslejenævnet, være forsøgt løst på egen hånd først. I alle de kommuner, hvor der er almene boliger, er der et Beboerklagenævn, og proceduren for at indbringe en sag for Beboerklagenævnet er den samme som ved Huslejenævnet.
Boligretten
Boligretten er en domstol, der hører ind under byretten, og den behandler flere typer af sager. Boligretten behandler de sager, som Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet ikke har kompetence til at behandle. Man vil oftest først skulle oprette en sag ved Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet, hvorefter de vil sende én videre til Boligretten, hvis det er nødvendigt. Parterne kan også selv aftale, at en tvist skal indbringes for Boligretten, uden at Huslejenævnet har behandlet sagen.
Boligretten behandler eksempelvis sager om mere komplicerede forhold som:
- Opsigelse og ophævelse af lejeforholdet
- Mangler ved det lejede
- Uenigheder efter lejeaftalens ophør
Boligretten behandler også de sager, hvor sagen får karakter af en retssag. Dette kan ske, fordi egentlig bevisførelse er nødvendig, ligesom i retssager, og sagen dermed ikke kan varetages af Huslejenævnet og Beboerklagenævnet. Som tidligere nævnt behandler Boligretten også sager, hvor enten lejer eller udlejer er utilfreds med en afgørelse i en sag behandlet af Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet. Boligretten fungerer i dette tilfælde som anden instans til Huslejenævnet og Beboerklagenævnet.
Det forholder sig anderledes i København end i resten af landet. I København indbringes sager, der er håndteret af Huslejenævnet for Ankenævnet som næste instans. Ankenævnets afgørelse kan herefter indbringes for Boligretten, hvis dette ønskes.
Priser for indbringelse
I det følgende kan du se, hvad det koster at indbringe sager til de forskellige instanser. Det skal bemærkes, at priserne er gældende for sager, der indbringes i år 2024, og beløbene kan variere fra år til år:
- Huslejenævnet: 357 kr.
- Beboerklagenævnet: 167 kr.
- Ankenævnet: 188 kr.
Der kan ikke angives et fast beløb for indbringelse af sager for Boligretten, og disse omkostninger fremgår i det følgende afsnit.
Særligt for boligretssager
Indbringelse af en sag for Boligretten koster ikke en fast afgift på samme måde, som en indbringelse for Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet. Ved boligretssager vil der typisk være omkostninger i forbindelse med sagen som betaling af advokatsalær og retsafgift. Beløbene betales som regel af den tabende part i sagen, som yderligere kan pålægges at betale for modpartens advokatudgifter.
Boligretssager er væsentligt mere omkostningsfulde end sager, der indbringes for Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet. Det er derfor relevant at undersøge, om din retshjælpsforsikring dækker retssagens omkostninger. Hvis din forsikring ikke dækker omkostningerne, kan du ansøge Civilstyrelsen om fri proces. Fri proces tildeles, hvis du opfylder de økonomiske betingelser, som indebærer, at din indtægt for forrige år er under et givent beløb. Det vil sige, at du som udgangspunkt skal bruge dine indkomstoplysninger fra år 2022 for at søge om fri proces i år 2024. Beløbsgrænsen for enlige forsørgere i år 2024 er 371.000 kr., og beløbet reguleres årligt. Opfyldes de økonomiske betingelser ikke, fordi din indtægt eksempelvis er for høj, kan der i ganske særlige tilfælde alligevel tilkendes fri proces. Et særligt tilfælde kan være, hvis sagen har væsentlig betydning for din sociale situation. Hvis du får tilkendt fri proces, betyder det, at statskassen kan betale advokatsalæret og diverse udgifter i forbindelse med retssagen. Som tidligere nævnt kan den tabende part tilpligtes at betale for modpartens sagsomkostninger, og disse omkostninger kan statskassen også dække.
