Undgå klagesager

Hvordan undgår du, at lejer klager til Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet, og hvad skal du gøre, hvis det sker? Det gør vi dig klogere på her.

Selvom der opfordres til, at du og lejer i første omgang forsøger at løse konflikten selv, kan du risikere, at lejer går direkte til Huslejenævnet. I dette tilfælde får du først kendskab til din lejers utilfredshed, når Huslejenævnet meddeler dig, at der er indledt en behandling af sagen. På denne måde er det ikke sikkert, at der er nogen vej udenom et økonomisk tab, da det ikke kan vides, om du vinder sagen, eller om lejer overhovedet vil indgå et forlig. For at undgå at konflikten ender i Huslejenævnet, før du er bevidst om problemet, er det vigtigt at opbygge et godt forhold til din lejer. Hvis I har en god relation, vil lejer formentlig komme til dig for at forklare sin opfattelse, før en eventuel tvist indbringes.

Gebyr hvis lejer får fuldt medhold

Hvis en lejer henvender sig til dig, og klager over enten huslejen eller sine lejevilkår, er det vigtigt, at du tager det alvorligt. Hvis din side af sagen ikke er stærk nok, bør du kraftigt overveje at foreslå et forlig, for hvis først sagen indbringes for Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet (læs mere om forskellene på de to nævn her), kan det blive en meget bekostelig affære. Hvis lejer får fuldt medhold i en sag i Huslejenævnet, skal du betale et gebyr på 6.827 kr. pr. tabt sag indbragt efter d. 01/01-2024. Gebyret var på kun 2.180 kr. pr. sag indbragt før d. 01/07-2020. Der er altså sket en kraftig stigning i dette beløb som følge af den forrige lejelovsændring, der trådte i kraft fra d. 01/07-2020. Det bemærkes dog, at hvis du kun taber sagen delvist, eller hvis sagen afsluttes ved, at I indgår forlig, så har lejer ikke fået fuldt medhold, og du pålægges derfor ikke gebyr for at tabe sagen.

Særligt om sager angående huslejens størrelse

Nøglen til at undgå ubehagelige sager omkring huslejens størrelse, og andre lejevilkår, er selvfølgelig at have fastsat en rimelig husleje og at have sat sig ind lejelovens bestemmelser. På denne måde sikrer du dig også, at udfaldet af en eventuel sag ikke bliver til lejers fordel. Du kan læse mere om fastsættelse af husleje her.

I sager om huslejens størrelse kan selve sagens afgørelse i sig selv være forbundet med et stort økonomisk tab. Du risikerer nemlig ikke kun at skulle nedbringe huslejen for eftertiden. Du risikerer også at skulle tilbagebetale den del af huslejen, som nævnet vurderer, at lejeren har betalt for meget i perioden fra lejeaftalens indgåelse og frem til afgørelsen. Lejer kan dog kun få medhold i tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft, hvis sagen er blevet indbragt for Huslejenævnet senest et år efter den første betalte husleje, som typisk blev betalt ved indflytning, eller ved den første betalte husleje som følge af en huslejestigning.

Vil du sikre dig mod sager vedrørende huslejens størrelse, kan du ved en betaling på 596 kr. (2024) få forhåndsgodkendt huslejens størrelse af Huslejenævnet. Betalingen på 596 kr. er for det meste godt givet ud, da du på denne måde kommer uden om risikoen for at skulle overføre et væsentligt højere beløb tilbage til lejer, samtidigt med at du med større sandsynlighed spares for besværet, som er forbundet med en klagesag.

Underretning til øvrige lejere

Endnu en grund til, at det er vigtigt for dig som udlejer at sætte dig ind i lejelovens bestemmelser, er at der med den forrige lejelovsændring fra den 01/07-2020 blev indført et krav om underretning til samtlige lejere i ejendommen om en sag, hvor en lejer har fået helt eller delvist medhold. Underretningspligten angår dog ikke husordenssager eller sager, der ender med et forlig mellem dig og din lejer.

Fristen for denne meddelelse er 2 uger fra sagens afgørelse. Hvis sagen kan ankes, er fristen først 2 uger efter den dag, hvor fristen for at klage over afgørelsen er udløbet. Det betyder, at i sager fra Huslejenævnet, hvor fristen er 4 uger for at indbringe sagen for Boligretten, udløber underretningsfristen først 2 uger efter, at ankefristen er udløbet. Underretningen medfører ikke i sig selv et økonomisk tab, men det kan alligevel medføre besværligheder, når øvrige lejere meddeles om forholdet, da de formentligt vil påtale det eller indlede en lignende sag.

Når du skal underrette de øvrige lejere i ejendommen, gælder der nogle formkrav til underretningens indhold, som skal være opfyldt, før underretningen er gyldig. Disse er følgende:

Underretningen skal udgøre en skriftlig meddelelse
Den skal indeholde oplysninger om tvistens emne
Den skal indeholde oplysninger om resultatet for afgørelsen
Den skal indeholde en kopi af de(n) trufne afgørelse(r)

Overholder du ikke underretningspligten, kan du blive straffet med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Bødeniveauet er højt, og de er set i en størrelsesorden på op til 250.000 kr. Det er derfor vigtigt, at du overholder underretningspligten.

Klage til Huslejenævnet

Både du og din lejer kan i princippet indbringe en sag for Huslejenævnet. Indbringelsen skal ske til nævnet i den kommune, hvor ejendommen, som der klages over, er beliggende. Hvordan sagen helt præcis skal indbringes, fremgår af den enkelte kommunes hjemmeside. Når Huslejenævnet har modtaget din lejers indberetning, bestående af en skriftlig klage og eventuel relevant dokumentation, meddeler Huslejenævnet dig, hvad din lejer klager over, og du får som regel en frist på 2 uger til at udtrykke din opfattelse af forløbet. Huslejenævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages i sagen, og hvilke oplysninger der er nødvendige at indhente, da Huslejenævnet er underlagt officialprincippet. Officialprincippet indebærer, at nævnet selv har ansvaret for at indsamle de nødvendige oplysninger om både sagens faktiske og retlige forhold for at belyse tvisten tilstrækkeligt. Hvis enten du eller lejer ikke er tilfredse med afgørelsen, kan afgørelsen påklages inden for 4 uger efter sagens udfald er meddelt parterne.