Lejers bytteret - ret til at bytte bolig
Lejeren af en beboelseslejlighed har i medfør af lejeloven ret til at bytte lejemål med en anden lejer, hvis betingelserne for dette er opfyldt. I denne artikel kan du blandt andet læse om, hvornår du kan modsætte dig lejerens bytteret, hvordan et boligbytte praktisk skal foregå og hvilken procedure, der skal følges, hvis du ønsker at renovere lejemålet i forbindelse med bytningen.
Bor en lejer i en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejer i medfør af lejeloven ret til at bytte bolig med en anden lejer af en beboelseslejlighed. Bytningen får den betydning, at lejeren af en anden beboelseslejlighed overtager din pågældende lejers lejemål. Du ender således med at udleje til en anden, end du oprindeligt indgik lejeaftalen med. Du kan kun modsætte dig bytningen, hvis et af følgende forhold gør sig gældende:
- Hvis lejer har boet i lejligheden i mindre end 3 år
- Hvis du selv bor i ejendommen, og der er færre end 7 lejligheder i ejendommen
- Hvis bytningen betyder, at antallet af beboere i lejligheden overstiger antallet af beboelsesrum. Der må altså kun bo 2 personer i en 2-værelses lejlighed.
Du kan i sjældne tilfælde modsætte dig et bytte, selvom ingen af de tre betingelser er opfyldt. Det er tilfældet, hvis du har det, der i loven betegnes som “en rimelig grund”. Den rimelige grund kræver en vis tyngde, og det er derfor ikke nok, at du hellere selv vil vælge en ny lejer. En rimelig grund er eksempelvis, hvis vedkommende som lejer vil indgå et bytte med, tidligere har misligholdt en lejeaftale med dig.
Lejere har kun krav på et bytte mellem to parter - det vil sige, hvor din lejer og en anden part bytter “lige over” og overtager hinandens lejligheder. Du kan dog som udlejer vælge at tillade et bytte i videre omfang, så flere parter er involverede, hvis du ønsker det.
Hvordan foregår et boligbytte?
Et boligbytte betragtes juridisk som en almindelig flytning og en efterfølgende genudlejning. Det vil blandt andet sige, at det er de almindelige opsigelsesregler der gælder, og at der skal laves et egentlig flytteopgør for begge lejemål, samt at der skal laves en ny lejekontrakt mellem dig og den nye lejer, som overtager lejemålet. De to lejere kan således ikke aftale, at de overtager hinandens lejligheder i den stand, som de er i, da du har krav på, at dit lejemål afleveres i den stand, som lejer overtog den i.
Forbedring af lejemålet i forbindelse med byttet
Du har i forbindelse med bytningen mulighed for at forbedre lejemålet og dermed opnå en lejeforhøjelse. Meddeler din lejer dig, at vedkommende vil bytte lejlighed, og vil du modernisere lejligheden og på baggrund heraf forhøje huslejen, skal du straks informere lejer om dette. Senest 1 måned efter at du har fået besked om lejers ønske om at bytte bolig, skal du anmode Huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af dine planer. Du skal sende en kopi af ansøgningen om forhåndsgodkendelsen af huslejen til den nuværende lejer, og samtidig skal du oplyse vedkommende om den forventede fremtidige leje. Hvis Huslejenævnet træffer en beslutning om at give dig forhåndsgodkendelsen, skal du også fremsende lejer en kopi af godkendelsen. Konsekvensen af en manglende overholdelse af kravene er, at du ikke kan hæve huslejen i forbindelse med bytningen, og det er derfor vigtigt, at du er opmærksom på at iagttage fremgangsmåden som foreskrevet.
Når lejer modtager en kopi af forhåndsgodkendelsen fra Huslejenævnet, har lejer 14 dage til at give dig besked, hvis lejer stadig vil bytte. Hvis du ikke har hørt fra lejer inden for 14 dage, vil jeres lejeaftale fortsætte uændret - det vil sige, at der ikke sker en bytning.
