Kan udlejer opsige lejer?

Lejer er generelt godt beskyttet mod din opsigelse. Der er dog alligevel nogle tilfælde, hvor det er muligt at opsige lejer. Her skal du være opmærksom på lejelovens særlige krav til, hvordan opsigelsen skal foregå, og i hvor god tid den skal meddeles. Det samme gælder i tilfælde, hvor du ønsker at ophæve lejeaftalen.

En opsigelse har den betydning, at lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejekontrakten eller lejeloven. For at opsige en lejer kræves det ikke, at lejer har misligholdt lejeaftalen. Hvis en lejer har misligholdt lejeaftalen, er det i stedet en ophævelse der finder sted. Ved en ophævelse bringes lejeaftalen til ophør med øjeblikkelig virkning.

Opsigelse

Du kan opsige lejer hvis:

Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af din bolig.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 måned.
Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor du bor i den ene.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Du som udlejer selv ønsker at bo i et lejemål, i den opgang du lejer ud. Det er dog et krav, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af både dine og lejers forhold. I denne vurdering skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe du har ejet ejendommen, og hvor gode muligheder lejer har for at finde et andet lejemål. Hvis du selv bor i en lejlighed i ejendommen på det tidspunkt, hvor du opsiger lejer, skal du tilbyde lejer at overtage din lejlighed. Herudover skal det holdes for øje, om den lejer, du vil opsige, er beboerrepræsentant. Du kan nemlig ikke opsige lejeforholdet med en lejer, som er beboerrepræsentant.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som du selv ønsker at bebo, og ikke har andre lejemål og ejede boligen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået. Denne opsigelsesadgang gælder dog kun for lejeaftaler indgået efter 01/07-2015.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Ejendommen skal nedrives. Som udlejer skal du kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives, og at dette nødvendiggør lejers fraflytning, hvis du skal kunne opsige lejer. En sådan dokumentation er tilstrækkelig, hvis du kan fremvise en nedrivningstilladelse. Når du opsiger lejer på denne baggrund, skal du tilbyde lejer en anden bolig af samme art.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Lejer ikke overholder god skik og orden/regler i husordenen.
Opsigelsesvarsel er 3 måneder. Særlige regler for opsigelse ved overtrædelse af husordenen følger nedenfor.

Særligt ved overtrædelse af husorden: Før du kan opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen, skal du først give lejer et skriftligt påbud, hvor du minder lejer om, at vedkommende skal huske at overholde husordensreglerne. Først hvis lejer efter et tilstrækkeligt antal påbud ikke har ændret sin adfærd, kan du opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal altså være gentagende for at kunne danne grundlag for en opsigelse. Derudover skal du sørge for, at overtrædelsen kan dokumenteres. Dokumentationen kan eksempelvis være gennem vidneforklaringer eller klager fra andre beboere i opgangen.

Opsigelsen i praksis

Din opsigelse af lejer skal være skriftlig, og du skal oplyse årsagen til din opsigelse, samt at lejeren fra opsigelsestidspunktet har 6 uger til at fremsætte en skriftlig indsigelse. Hvis opsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er den ugyldig med den konsekvens, at dit opsigelsesvarsel først begynder at løbe fra det øjeblik, at du fremsætter en gyldig opsigelse.

En opsigelse pr. e-mail er ikke gyldig, da opsigelser fra udlejere skal sendes skriftligt i fysisk format. Det er dig, der skal kunne bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det anbefales derfor, at opsigelsen sendes som et anbefalet brev, da lejer i dette tilfælde kvitterer for modtagelsen. Ved tidsbegrænsede lejeaftaler skal du være opmærksom på, at lejeforholdet er uopsigeligt, medmindre lejer misligholder aftalen, eller I har aftalt en mulighed for opsigelse i den tidsbegrænsede lejekontrakt. En sådan aftale skal fremgå af lejekontraktens §11 om særlige vilkår.

Ophævelse

Ved en ophævelse af lejeaftalen skal lejer flytte fra boligen øjeblikkeligt . En ophævelse af lejeaftalen kan kun ske i tilfælde, hvor lejer har misligholdt sine forpligtelser eller ved lejers manglende overholdelse af god skik og orden. Årsagerne, der kan danne grundlag for en ophævelse, og hvad disse indebærer, gennemgås i de efterfølgende underafsnit.

Lejer har groft misligholdt sine forpligtelser

En grov misligholdelse vil sige, at lejer handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i lovgivningen. Grov misligholdelse foreligger bl.a. hvis:

Lejer ikke betaler sin husleje eller anden pligtig pengeydelse over en længere periode. Ved manglende betaling af husleje eller andre pligtige pengeydelser skal du fremsende lejer en skrivelse, der indeholder en betalingsfrist på 14 dage. I skrivelsen skal du informere lejer om, at lejekontrakten vil blive ophævet, hvis ikke vedkommende betaler inden for fristen. Skrivelsen kan tidligst sendes 3 hverdage efter den dato, hvor huslejen senest skulle være betalt. Betaler lejer ikke inden for fristen, kan du ophæve lejeaftalen.
Lejer bruger lejemålet til andet, end hvad der er aftalt. Ved uretmæssig brug af lejemålet (eksempelvis erhvervsformål i stedet for beboelse), skal du gøre indsigelse til lejer herom. Indsigelsen skal tydeligt gøre lejer opmærksom på, at lejemålet vil blive ophævet indenfor en rimelig periode, hvis ikke lejer stopper med den uretmæssige brug. Hvis lejer efter denne indsigelse fortsætter med at bruge det lejede til andet, end hvad der er aftalt, kan du ophæve lejeaftalen.
Lejer ikke giver dig adgang til lejemålet, hvor du ifølge loven har ret til det. Lejer kan ikke nægte dig adgang til lejemålet, hvis du har en saglig grund til at gennemgå lejemålet. Du har eksempelvis ret til adgang til lejemålet, hvis det drejer sig om udbedring af en mangel. Hvis du skal udføre arbejde i lejemålet, og det ikke er til væsentlig gene for lejer, skal du dog varsle arbejdet 6 uger i forvejen. Ved mere omfattende arbejde skal der varsles 3 måneder forinden.
Lejer ikke bor i lejemålet. Lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. Du kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis lejer uden aftale med dig eksempelvis er flyttet ind hos sin kæreste, men beholder sin egen bolig for en sikkerheds skyld.
Lejer vanrøgter det lejede ved eksempelvis at ødelægge eller påføre det skade. Hvis lejer ikke behandler lejemålet forsvarligt, kan du ophæve lejeaftalen. Du skal forinden have givet lejer et skriftligt påbud med en rimelig frist til at bringe tingene i orden. Hvis lejer ikke efterkommer dette, kan du ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning. Derudover kan lejeren dømmes til at betale udgifterne for at bringe boligen i kontraktmæssig stand igen.
Lejer overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden, uden at oplyse dig om det. Du kan dog først ophæve lejemålet, efter du har sendt en skriftlig advarsel til lejeren, som derefter ikke har stoppet overdragelsen.

Lejers tilsidesættelse af pligter om god skik og orden

Tilsidesættelsen af pligter om god skik og orden kan føre til, at lejers adfærd er til gene for ejendommen, de øvrige beboere eller dig. Eksempler på denne adfærd, som kan give anledning til ophævelse, kan være hvis:

Lejeren udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for de pågældende personer.
Lejerens adfærd medfører væsentlige gener for de pågældende personer, herunder generel eller sundhedsmæssig utryghed. Generne kan også være i form af uacceptabel støj gennem længere tid.
Lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frygt m.m.

Jo grovere lejers adfærd er, jo mere relevant bliver ophævelse frem for opsigelse. Hvis lejers adfærd er mindre grov, kan man nemlig ikke ophæve lejekontrakten, men kun opsige lejer, forudsat at betingelserne for opsigelse er opfyldt.

Ophævelse i praksis - sådan gør du

Såfremt en lejer generelt har forbrudt sig mod forholdene, der kan give anledning til en ophævelse, skal du som udlejer først fremsende en indsigelse eller et påkrav til lejeren om vedkommendes adfærd, før du kan benytte dig af adgangen til ophævelse. Dette gør sig gældende for alle årsager til ophævelse, med undtagelse af tilfælde hvor lejer er fraflyttet lejemålet i utide - her må du ophæve lejeaftalen øjeblikkeligt. Du skal altså give lejer mulighed for at indrette sig efter dine indsigelser eller påkrav, før du skriftligt kan ophæve lejekontrakten.