Lejekontrakten

Lejekontrakten er omdrejningspunktet for både dine og lejers rettigheder i lejeforholdet. Du får her en gennemgang af lejekontrakten, og hvad du som udlejer skal være særligt opmærksom på i hvert afsnit.

Generelt

Det er meget vigtigt, at du udarbejder en lejekontrakt mellem dig og din lejere. Uden en lejekontrakt er det nemlig lejelovens almindelige regler, der gælder, og i mange tilfælde forsøger disse at stille lejeren rigtig godt i forhold til udlejeren. Når du skal udforme lejekontrakten, er det først og fremmest vigtigt, at du gør brug af den rigtige typeformular. Hvis du ikke anvender den aktuelle typeformular, så bortfalder alle lejekontraktens bestemmelser, som er til din fordel. Den nyeste og aktuelle typeformular er i dag typeformular A 10. udgave, som er autoriseret pr. 1. september 2022. Den ældre typeformular A 9. udgave kunne fortsat anvendes fra 1. september 2022 og frem til udgangen af 2022. Formularen kan blandt andet hentes fra Borger.dk.

§ 1: Parterne og det lejede

Under dette afsnit er det vigtigt, at du er bekendt med hvilket slags lejemål, du udlejer. Her skelnes mellem fremleje og almindelig udlejning, og kun ved almindelig udlejning, skal du angive boligtype. Ved fremleje skal du, uanset om der er tale om fremleje af enkeltværelse, lejlighed eller andelsbolig, blot vælge fremleje. De forskellige typer af lejemål er:

Lejlighed
Enkeltværelse
Ejerlejlighed
Andelsbolig
Fremlejeforhold
Andet

Udover disse kategorier skal du udfylde information om dig som udlejer. Det vil sige, at du skal angive dit navn, hvis der er tale om privat udlejning, eller et firmanavn og CVR-nummer, hvis der er tale om professionel udlejning. Lejerens fulde navn og adresse skal også angives her.

Om lejemålet skal du angive dets areal, hvor mange værelser lejemålet består af, hvad lejer har brugsret til, og hvad der ellers er adgang til. Det kan være fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg, garage, loft- /kælderrum eller andet. Herudover er det også muligt at angive, hvis en andel af arealet udgøres af erhvervslokaler. Slutligt skal det også her nævnes, hvad lejemålet skal benyttes til. Hvis lejemålet er udlejet til beboelse, og du ikke ønsker, det skal anvendes til andet, skal det altså angives, at lejemålet ikke uden samtykke må benyttes til andet end bolig for lejeren.

§ 2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

I dette afsnit angives datoen for lejeaftalens begyndelse - det vil sige den dag, lejer overtager brugsretten til lejemålet. Udgangspunktet er, at lejeforholdet fortsætter indtil opsigelsen, medmindre det er en tidsbegrænset lejeaftale. Ved tidsbegrænsede lejeaftaler anses lejeforholdet for automatisk at ophøre, når tidsperioden udløber. I sådanne kontrakter kan du som udlejer ikke opsige lejer, før lejeperioden er udløbet, medmindre lejer misligholder lejekontrakten, eller I har aftalt, at gensidig opsigelse skal være muligt. I sidstnævnte tilfælde skal dette ligeledes anføres i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. Vil du tidsbegrænse lejeperioden, skal dette også anføres i lejekontraktens § 11. Det angives også under dette punkt, hvilket opsigelsesvarsel lejer har, såfremt lejekontrakten ikke er tidsbegrænset. Ønsker du et længere opsigelsesvarsel end det, som lejeloven foreskriver, skal det anføres i lejekontraktens § 11. Ifølge lejeloven er opsigelsesvarslet normalt 3 måneder for beboelseslejligheder, og 1 måned hvis der er tale om udlejning af et enkelt værelse.

§ 3: Betaling af leje

Første punkt i dette afsnit er den årlige leje, som beregnes uden forbrug. Det vil sige den månedlige leje x12. Den årlige leje skal også anføres, selvom lejeperioden er tidsbegrænset til at være mindre end et år. Det er muligt for dig at vælge, om huslejen skal betales hver måned eller kvartalsvis. Det mest sædvanlige er, at man opkræver månedlig betaling af husleje. Det skal også vælges hvilken dato i måneden, som lejen skal betales.

Under disse informationer fremgår en række andre betalinger, udover lejen, såsom:

A conto varmebidrag
A conto vandbidrag
A conto elbidrag
A conto kølingsbidrag
Antennebidrag
Bidrag til beboerrepræsentation

Det er meget vigtigt, at du er bekendt med reglerne omkring forbrugsregnskaber, og hvornår du må opkræve a conto-beløb. Dette uddybes i kontraktens § 5: Varme, køling, vand og el. Du kan også læse mere om forbrugsregnskaber her. Udover husleje må du kun opkræve betaling for udgifter, hvis der er hjemmel til opkrævningen i lejeloven. Det betyder, at du som udlejer blandt andet ikke må tage betaling for:

Renovation
Trappevask
PBS-gebyr

Det udfyldes til sidst, hvilken dato der fremadrettet tages udgangspunkt i ved beregning af skatter og afgifter i forhold til huslejen, og til hvilke betalingsoplysninger huslejen ønskes indbetalt til. Hvis der gør sig noget særligt gældende for det konkrete lejeforhold vedrørende huslejefastsættelse, skal det skrives under lejekontraktens § 11 om særlige vilkår.

§ 4: Depositum og forudbetalt leje

Her skal du angive om/hvor meget, lejer skal betale i depositum og forudbetalt husleje, samt hvornår beløbene skal være indbetalt. Det er vigtigt, at du tænker langsigtet i forhold til lejeforholdets afslutning, hvor depositummet kommer i spil. Lejeloven giver mulighed for, at udlejer kan opkræve maksimalt 3 måneders husleje eksklusiv forbrug som depositum. Det samme beløb gælder for forudbetalt husleje, som ligeledes er svarende til maksimalt 3 måneders husleje eksklusiv forbrug. Den forudbetalte husleje bruges typisk til at dække huslejen i lejeperioden efter opsigelse, men skal ellers tilbagebetales til lejer efter lejeforholdets afslutning. Udover depositum og forudbetalt leje, kan du også kræve op til 3 måneders løbende leje, som er husleje for de første måneder, hvor lejer bor i lejemålet. De fleste udlejere vælger dog kun at opkræve 1 måneds løbende leje.

Det angives til sidst, hvornår der første gang efter betalingen af indflytningsprisen, skal betales husleje.

§ 5: Varme, køling, vand og el

Dette afsnit er vigtigt, da det er her, mange udlejere begår fejl. Denne paragraf i lejekontrakten relaterer sig til § 3: “Betaling af leje”, hvor man skal være opmærksom på, hvad der må opkræves a conto-bidrag for.

Vand

Det er fastslået ved Højesteret, at man ikke må opkræve beløbet for vand a conto, hvis der ikke er installeret egnede forbrugsmålere. Hvis du som udlejer skaffer vand, og hvis du vil have a conto-betaling for dette, skal der derfor være opsat forbrugsmålere til lejemålene. Du kan som udlejer godt stå for at skaffe vand, uden at der er individuelle målere. Dette medfører dog, at udgiften til vand indgår i huslejen. Dette er ofte tilfældet ved lejligheder for uddannelsessøgende, selvejende institutioner og ved enkeltværelser til beboelse. Hvis du som udlejer leverer vand på grundlag af individuelle forbrugsmålere, skal du angive, hvornår regnskabsåret begynder.

Varme

Der skal i dette afsnit angives, hvorvidt det er udlejer eller lejer, der skal sørge for opvarmning af lejemålet. Udgifter til varme kan ikke indgå i lejen, da der skal fremsendes særskilte forbrugsregnskaber med de afholdte udgifter og indbetalte a conto-beløb. Derfor skal det også angives i dette afsnit, hvornår regnskabsåret begynder, hvis det er udlejer, der skal stå for opvarmningen. Du skal samtidig afkrydse, hvordan lejemålet opvarmes. Dette kan være ved eksempelvis fjernvarme, centralvarme med olie, el eller andet. Det kan også aftales, at det er lejeren selv, der står for opvarmning af lejemålet. I dette tilfælde skal det også angives, hvordan lejemålet opvarmes.

El til andet end opvarmning

Lejeren afregner normalt direkte med el-selskabet, men det kan aftales, at udlejer leverer el til lejemålet. Det angives samtidig, hvornår el-regnskabsåret begynder.

Køling

Her skal du angive, om du leverer køling til lejemålet. Hvis det er tilfældet, skal det ligeledes fremgå, om udgiften fordeles på individuelle forbrugsmålere eller ej, samt hvornår kølingsregnskabsåret begynder.

Du skal generelt være opmærksom på, at der findes en række regler og tidsfrister, som du skal overholde, eksempelvis i forhold til hvornår du skal have sendt forbrugsregnskabet til din lejer, for ikke at miste retten til at opkræve a conto-betalinger. Sæt dig ind de nærmere regler her.

§ 6: Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

I dette afsnit skal det angives, om du leverer fælles signalforsyning til lejerne, som lejeren skal betale bidrag til, eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning. Det kan samtidig angives, om du leverer internet til lejemålet, som lejeren skal betale et bidrag til.

§ 7: Lejemålets stand ved indflytning

I dette afsnit skal det angives, om der afholdes et indflytningssyn, hvor standen af lejemålet afgøres. Medmindre du kun lejer én beboelseslejlighed ud, er det lovpligtigt for dig at afholde et indflytningssyn, og udarbejde en indflytningsrapport. Hvis du ikke afholder det lovpligtige indflytningssyn, og udarbejder rapporten, som skal afleveres til lejeren ved synet, kan du miste retten til at kræve penge fra lejeren for istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Da det ikke kan pålægges lejer at aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen, er det dog altid en god idé at foretage et indflytningssyn. På denne måde er både du og lejeren bedst klædt på ved fraflytningen, da I ved indflytningssynet skriftligt har dokumenteret, hvordan lejemålets stand var ved lejeforholdets begyndelse. Du kan læse mere om indflytningssynet her. Bemærk også, at der gælder specifikke regler omkring standen ved indflytning, og fristen til at gøre mangler gældende. Blandt andet skal lejeren påpege mangler, senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse.

§ 8: Vedligeholdelse

Her skal det først og fremmest angives, hvem der har vedligeholdelsespligten.

Indvendig vedligeholdelse

Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Hvis intet aftales i lejekontrakten, er det udlejer der, ifølge lejelovens almindelige bestemmelser, har den indvendige vedligeholdelsespligt. Er dette tilfældet, har du pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto og indbetale et bestemt beløb, som er fastsat i loven. Det skal angives under dette afsnit i lejekontrakten, hvad beløbet er på vedligeholdelseskontoen ved kontraktens oprettelse. Se særskilt artikel omkring vedligeholdelse for nærmere regler herom. Det aftales typisk, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse.

Udvendig vedligeholdelse

Vedligeholdelse af andet end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve betragtes som udvendig vedligeholdelse. Hvis intet aftales i lejekontrakten, har udlejer efter lejelovens almindelige bestemmelser også den udvendige vedligeholdelsespligt. Dette er dog med undtagelse af låse og nøgler, som lejer har vedligeholdelsespligten for efter loven.

Bemærk at der i dette afsnit ikke kan aftales, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. Det skal i stedet angives i lejekontraktens § 11. Den udvendige vedligeholdelse kan kun pålægges lejer, hvis boligreguleringsloven ikke er gældende i kommunen, som ejendommen er beliggende i. Hvis boligreguleringsloven er gældende, vil man ikke kunne pålægge lejer andet end den indvendige vedligeholdelse med undtagelse af, hvis man aftaler, at lejer skal vedligeholde en tilhørende have.

Du skal som udlejer holde ejendommen og lejemålet forsvarligt ved lige. Dette indebærer blandt andet alle indretninger til afløb, forsyning med lys, gas, varme, vand osv. Udlejer skal herudover også sørge for renholdelse og sædvanlig belysning, samt at vedligeholde adgangsveje til lejemålet, herunder fortov, gård eller lignende.

Fraflytning

I kontraktens afsnit om vedligeholdelse skal du også angive, om der ved lejeforholdets ophør skal ske en fælles besigtigelse af lejemålet - også kaldet et fraflytningssyn. Ved dette syn udarbejdes en rapport, hvor lejemålets stand beskrives. Hvis du ved en lejers fraflytning udlejer mere end én beboelseslejlighed, har du pligt til at afholde et fraflytningssyn med lejeren og udarbejde en fraflytningsrapport. Læs nærmere om istandsættelse ved fraflytning her. Bemærk at det ikke kan aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand end ved overtagelsen. Det kan heller ikke pålægges lejer at udbedre forringelser som følge af almindeligt slid og ælde.

§ 9: Inventar

I dette afsnit skal du angive, hvilket inventar, der er i lejemålet, som tilhører dig som udlejer, ved aftalens indgåelse. Dette kan eksempelvis være komfur, opvaskemaskine, vaskemaskine eller andre hårde hvidevarer.

§ 10: Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Det er her, du skal angive, om lejeren må holde husdyr, om der i ejendommen er en beboerrepræsentation og om ejendommen har en tilhørende husorden, som lejeren skal følge. Andre vilkår om lejemålet kan ikke anføres her, men skal i stedet anføres under kontraktens § 11. Hvis du tillader husdyr, bør du også i § 11 konkretisere hvilke og hvor mange husdyr, som du tillader. Hvis ikke du præciserer dette i § 11, må lejeren nemlig holde et ubegrænset antal dyr i lejligheden af lige den art, som lejer ønsker, hvilket er i de færreste udlejeres interesse.

§ 11: Særlige vilkår

Det er under dette afsnit, der skal anføres fravigelser og tilføjelser til kontraktens almindelige bestemmelser. Alle de forhold, der giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end de almindelige bestemmelser i lejeloven, skal anføres her. Du bør være opmærksom på, at der findes en række bestemmelser i loven, som ikke må fraviges (også kaldet de præceptive regler). Dette gælder også, selvom de bliver angivet i afsnittet om særlige vilkår.

Under dette afsnit kan blandt andet anføres:

Særlige vilkår for lejefastsættelsen
Særlige regler for husdyrhold - antal dyr og/eller hvilke dyr, der er tilladt
Særlige forpligtelser for vedligeholdelse
Særlige forhold ved fraflytning, for eksempel fraflytning 14 dage før lejeforholdets ophør
Kortere opsigelsesvarsel fra lejers side

Det er ligeledes i § 11, at en aftale om tidsbegrænsning af lejeperioden skal angives. Vær opmærksom på at en tidsbegrænset aftale kun er gyldig, hvis der foreligger en god grund til tidsbegrænsningen. En god grund kan eksempelvis være en længere periodes indlæggelse på et sygehus, udstationering, jobrejse eller udveksling og lign. Du skal derfor huske at oplyse grunden til, at aftalen er tidsbegrænset i din lejekontrakts § 11. Er lejemålet tidsbegrænset, vil der som udgangspunkt ikke være mulighed for opsigelse af lejeaftalen undervejs, og lejeforholdet vil automatisk ophøre, når den aftalte periode udløber. Det kan dog aftales mellem lejer og udlejer, at en opsigelse skal være mulig, ved at skrive dette i lejekontraktens § 11.

Generelt anbefales det, at man for sin egen skyld gør brug af typeformularen, så man er sikker på, at kontrakten lever op til alle de krav, der gælder i henhold til lejeloven.