Må udlejer hæve huslejen?

Der er mange forbehold og regler for hvornår, hvordan og hvor meget din udlejer må hæve din husleje. Disse regler suppleres også med bestemmelser om, hvordan varslingen skal foregå. Du kan her på siden få et overblik over, hvornår udlejer må hæve huslejen, og hvordan det skal foregå.

1. Ved forbedringer af lejemålet

Gennemfører udlejer en forbedring af lejemålet, kan din husleje forhøjes, hvis forbedringen forøger det lejedes værdi. Det gælder både lejemål, der kun er underlagt lejeloven - det vil sige lejemål i en ureguleret kommune, og lejemål, der også er underlagt Boligreguleringsloven - det vil sige lejemål, der ligger i en reguleret kommune. Huslejeforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi.

Der gælder dog forskellige varslingsprocedurer afhængigt af, om lejemålet ligger i en reguleret eller i en ureguleret kommune. Varslingsproceduren afhænger også af, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Nedenfor gennemgås procedurerne for ejendomme i hhv. uregulerede kommuner, regulerede kommuner uden beboerrepræsentation og regulerede kommuner med beboerrepræsentation.

Ejendomme i uregulerede kommuner

I lejemål beliggende i uregulerede kommuner, kan udlejer udføre forbedringerne uden at drøfte dem med dig inden. Dog skal udlejer varsle dig om forbedringsarbejdet, senest 3 måneder før det igangsættes. Er der kun tale om småforbedringer, hvor arbejdet ikke er til gene for dig, kan udlejer nøjes med at varsle dig 6 uger inden arbejdet igangsættes.

Selve huslejeforhøjelsen skal varsles skriftligt til dig med mindst 3 måneders varsel. Forhøjelsen kan tidligst ske fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Varslingen skal indeholde en beskrivelse af årsagen til lejeforhøjelsen, beregningen af lejeforhøjelsen og din mulighed for at gøre indsigelse. Hvis disse informationer ikke er indeholdt i varslingen, er den ugyldig, og udlejer er nødt til at fremsætte en ny og gyldig 3 måneders varsel, som lever op til kravene for indholdet. Fristen på det 3 måneders varsel begynder altså først at løbe fra det øjeblik, at udlejer har fremsat en varsel, hvor indholdet opfylder kravene. Ønsker du at modsætte dig huslejeforhøjelsen, skal du fremsætte en skriftlig indsigelse inden for en frist på 6 uger, fra at du har modtaget kravet. Derefter er udlejer forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet, inden for 6 uger efter at fristen for din indsigelse er udløbet, hvis din udlejer stadig ønsker at fastholde sit krav om en huslejeforhøjelse.

Særligt om forhåndsgodkendelse

Hvis din udlejer har indhentet en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet for størrelsen på din husleje efter forbedringerne, og du alligevel er uenig i huslejens størrelse, skal din indsigelse ske inden for 6 uger. Din udlejer skal efter din indsigelse indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet, senest 6 uger efter udløbet af din frist for at gøre indsigelse. Det særlige for lejemål hvor der er indhentet en forhåndsgodkendelse af huslejen, er at Huslejenævnet kun kan ændre den ellers godkendte husleje, hvis der er forhold, som har ændret sig, siden godkendelsen blev givet.

Ejendomme i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation

I lejemål i regulerede kommuner uden en beboerrepræsentation skal udlejer fremsætte skriftligt krav om den ønskede lejeforhøjelse. Her skal det gældende budget og det nye budget for boligen angives, herunder blandt andet driftsudgifterne og driftsindtægterne. Kravet om huslejeforhøjelse skal også beskrive din mulighed for at klage, hvis du ikke er enig i kravet.

Hvis mindst ¼ af lejerne, som får forhøjet huslejen, har klaget inden for 6 uger efter, at de har modtaget kravet om huslejeforhøjelse, skal udlejeren indbringe det som en sag for Huslejenævnet, hvis huslejeforhøjelsen fortsat ønskes gennemført.

Ejendomme i regulerede kommuner med en beboerrepræsentation

I lejemål, som er beliggende i regulerede kommuner, hvor der er en beboerrepræsentation i ejendommen, gør særlige regler sig gældende. Udlejeren skal senest 7 dage før varslingen om lejeforhøjelse, have givet beboerrepræsentanterne varslingsskrivelsen, for ikke at miste muligheden for at kræve huslejeforhøjelse på baggrund af forbedringen. I forbindelse med varslingsskrivelsen har beboerrepræsentanterne en frist på 3 uger til at give udtryk for deres holdning til forbedringerne. Beboerrepræsentanterne kan i denne sammenhæng forlange, at udlejeren fremsender supplerende oplysninger og dokumentation for udgifterne inden for en frist på yderligere 3 uger. Hvis beboerrepræsentanterne inden for 6 uger efter modtagelsen af varslingsskrivelsen, eller det supplerende dokumentation, har meddelt, at de ikke accepterer lejeforhøjelsen, så har udlejer 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis lejeforhøjelsen stadig ønskes gennemført.

Det endelige krav om huslejeforhøjelse til dig skal først og fremmest udfærdiges skriftligt, og det skal fremsættes mindst 3 måneder inden, at det træder i kraft. Kravet skal indeholde oplysninger om, at beboerrepræsentanterne har modtaget en varsling huslejeforhøjelsen forinden. Hvis repræsentanterne har haft udtalelser i sammenhæng med huslejeforhøjelsen, skal disse også vedhæftes.

2. Efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks

Udlejer kan lade huslejen stige i takt med samfundets priser generelt. En sådan huslejeforhøjelse skal ske på grundlag af Danmarks Statistiks nettoprisindeks, som er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugsvarer og tjenester i Danmark. Denne type af regulering har været mulig siden lovændringen med virkning fra d. 1. juli 2015, og tillader at huslejen må reguleres efter nettoprisindekset én gang årligt. Regulering efter nettoprisindekset har afløst den tidligere fremgangsmåde med regulering efter trappeleje, hvor huslejen stiger med forudaftalte bestemte beløb på bestemte tidspunkter. Kun for lejeaftaler indgået før d. 1. juli 2015 kunne huslejeforhøjelserne gyldigt aftales som trappeleje. Er din lejeaftale indgået før denne dato, er aftalen om trappeleje altså fortsat gyldig, men hvis du indgår en lejeaftale med klausul om trappeleje senere, vil den være ugyldig. Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, reguleres huslejen med den procentdel, som nettoprisindekset stiger. Er nettoprisindekset steget med 2 %, må huslejen således også hæves med 2 %.

En regulering efter nettoprisindekset skal angives i lejekontraktens § 11. Her skal det uddybes, hvilket tidspunkt der tages udgangspunkt i ved reguleringen, hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt og hvornår lejen første gang reguleres. Eftersom datoen for reguleringen af huslejen fremgår af lejekontrakten, er der intet krav om varsel, når huslejen reguleres efter nettoprisindekset.

Huslejeloftet ved nettoprisindekset gældende for år 2022 og 2023

Folketingets lovforslag om loft på huslejestigninger blev vedtaget den 22. september 2022. Lovforslaget blev fremsat på baggrund af inflationen, og skal beskytte lejerne mod huslejestigninger som følge heraf. Bestemmelserne i den nye lov trådte i kraft den 30. september 2022, og medfører at huslejen på lejeboliger, der er reguleret efter nettoprisindekset, ikke må stige med mere end 4% om året i hhv. år 2022 og 2023. Loftet gælder både lejeaftaler, som blev indgået forinden lovforslagets vedtagelse samt allerede gennemførte lejestigninger. Så har din udlejer hævet din husleje med f.eks. 5% pr. 1. juli 2022, var dette stadig lovligt. Dog vil du efter huslejeloftet indtraf den 30. september 2022, have krav på at få nedsat sin husleje, så den stemmer overens med huslejeloftet, og ikke er højere end de 4%, som huslejeloftet tillader. Dit krav på at få din husleje nedsat gælder dog først 3 måneder efter, at din husleje blev sat op med 5%. Så blev din husleje sat op med 5% den 1. juli 2022, vil du først kunne kræve, at huslejen sættes ned til 4% den 1. oktober 2022.

Såfremt udlejer kan dokumentere, at ejendommens driftsudgifter er steget med mere end 4%, er det dog tilladt for udlejer at hæve huslejen med mere end 4%.

3. Ved stigende driftsudgifter

Udlejer må også gerne forhøje huslejen som følge af stigende driftsudgifter. Driftsomkostninger omfatter eksempelvis skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering, vand og lign. En huslejeforhøjelse, som følge af stigende driftsomkostninger, skal varsles til dig senest 3 måneder før, forhøjelsen sker, og varslingen skal indeholde en beregning af, hvordan udlejer er kommet frem til det beløb, som huslejen skal ændres til. Herudover skal du gøres opmærksom på din adgang til at gøre indsigelse. Er disse oplysninger ikke angivet i varslingsskrivelsen, er den ugyldig og udlejer må varsle på ny med 3 måneders varsel.

Særligt for skatter og afgifter

Der gælder særlige regler for skatter og afgifter, da udlejer ikke kan forudse udgifter fra det offentlige. Hvis skatter og afgifter stiger, eller der pålægges ejendommen nye udgifter, kan udlejer lade huslejen stige tilsvarende, og med tilbagevirkende kraft, fra det tidspunkt hvor stigningen i skatter og/eller afgifter blev pålagt lejemålet. Det vil sige, at de skatter og afgifter som udlejeren har betalt i varslingsperioden, siden beløbene blev pålagt ejendommen, kan blive opkrævet efterfølgende hos lejerne. Udlejers mulighed for at regulere lejen som følge af stigende skatter og afgifter gælder dog alene for det sidste års stigning i ejendomsskatterne. Udlejer mister altså sin ret til at opkræve skatter med tilbagevirkende kraft, hvis disse skatter er pålagt ejendommen længere end 1 år tilbage fra varslingstidspunktet. Udlejer kan derfor ikke pålægge dig at betale for tidligere års stigninger.

Lejeforhøjelsen ved skatter og afgifter kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning allerede fra det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen, hvis udlejer fremsætter kravet om lejeforhøjelse inden for de første 5 måneder fra det tidspunkt, hvor ejendommen blev pålagt udgiften. Gør udlejer det, kan lejeforhøjelsen gennemføres med virkning tilbage fra tidspunktet, hvor ejendommen blev pålagt udgiften, på trods af at der gælder et krav om 3 måneders varsel.

Pålægges der eksempelvis skatter og afgifter på en ejendom den 1. januar 2022, skal udlejer varsle om en huslejestigning inden 1. juni 2022, hvis vedkommende ønsker at få stigningen dækket af lejer med tilbagevirkende kraft. Varsler udlejer om den stigende husleje den 1. maj, er varslet foretaget inden 5-måneders fristen, og så kan udlejer den 1. august 2022 opkræve stigningen med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2022.

Kravet om huslejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt, og indeholde en udførlig beregning af beløbet samt oplysninger om din mulighed for at gøre indsigelse mod forhøjelsen.

Hvis du ikke vil godkende lejeforhøjelsen, har du 6 uger til at klage. Du skal i klagen angive hvilke punkter, som du ikke godkender. Hvis ejendommen har en beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse mod kravet på lejernes vegne. Efter udløbet af din klagefrist har udlejer 6 uger til at indbringe spørgsmålet som en sag for Huslejenævnet, hvis vedkommende fortsat ønsker at gennemføre huslejeforhøjelsen.

4. Hvis lejer betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi

Hvis udlejer mener, at du betaler væsentlig mindre end lejemålets værdi, har vedkommende mulighed for at hæve huslejen til et beløb, der er rimeligt. Hvad der er rimeligt kan påvises ved at sammenligne dit lejemål med et tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der skal minimum gå 2 år mellem sådanne huslejeforhøjelser, og der kan ikke ske en lejeforhøjelse i de første 2 år af en lejeaftale. Denne type huslejeforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel. Varslingen skal være skriftlig og indeholde information om huslejeforhøjelsens beløb, årsagen til forhøjelsen og din mulighed for at gøre indsigelse, hvis du er uenig.

Hvis du ikke vil godkende kravet om forhøjelse af huslejen, har du 6 uger til at klage fra det øjeblik, du har modtaget varslingen. Din udlejer må herefter indbringe spørgsmålet om huslejeforhøjelse som en sag for Huslejenævnet, hvis det stadig ønskes gennemført.