Vedligeholdelse - indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt

Hvordan er reglerne for vedligeholdelse? Hvem skal vedligeholde hvad? Hvordan pålægger du lejer dele af vedligeholdelsen, og hvilke udlejere skal lave den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan? Læs med her.

Vedligeholdelse betyder, at man opretholder lejemålet i den aftalte stand. Vedligeholdelse omfatter ikke hændelige forringelser som slid og ælde. Det omfatter heller ikke udbedring af skader, der skyldes din eller lejers handlinger. Er lejer ved forkert brug kommet til at ødelægge et komfur, som du har vedligeholdelsespligten for, skal lejer selv betale for reparation eller en eventuel udskiftning. Omvendt gælder det samme også, hvis du ødelægger noget, som lejer har vedligeholdelsespligten for.

Vedligeholdelse efter lejeloven

Du er som udlejer, efter lejelovens almindelige bestemmelser, som udgangspunkt pålagt både den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt. Dette er med undtagelse af vedligeholdelse og fornøden fornyelse af lås og nøgler, da denne pligt er tildelt lejer gennem loven. Lejelovens regler om hvem der har vedligeholdelsespligten, gælder dog kun, hvis andet ikke er aftalt i lejekontrakten mellem lejer og udlejer.

Tildeling af indvendige vedligeholdelsespligt til lejer

I lejekontraktens § 8 om vedligeholdelse skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Det aftales typisk, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Tildeling af udvendig vedligeholdelsespligt til lejer

Hvis du vil aftale, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse, skal det ikke gøres i lejekontraktens § 8 om vedligeholdelse. Det skal i stedet angives i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. Den udvendige vedligeholdelsespligt defineres som vedligeholdelse af alt andet end den indvendige vedligeholdelse, der som sagt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve.

Lejer kan altid få tildelt den udvendige vedligeholdelsespligt, hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune. Ligger lejemålet derimod i en reguleret kommune, kan lejer kun tildeles den udvendige vedligeholdelsespligt, hvis ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål.

Hvis udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt

Det er typisk dig som udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Er du pålagt den, skal du holde ejendommen og lejemålet forsvarligt vedlige og betale alle udgifter hertil. Husk på at alt hvad der ikke kan kategoriseres som indvendig vedligeholdelse, hører under den udvendige vedligeholdelsespligt. Den udvendige vedligeholdelsespligt omfatter altså både elementer i og uden for lejemålet. Den udvendige vedligeholdelsespligt gælder alt fra reparation af køkkenbord og hårde hvidevarer som tilhører dig, samt forsyningen af lys, gas, vand og varme og vedligeholdelse af adgangsveje til lejemålet, herunder fortov, gård eller lignende.

Hvis lejemålet ligger i en ureguleret kommune, har du ikke pligt til at oprette en udvendig vedligeholdelseskonto, og hvis du gør, er din vedligeholdelsespligt ikke begrænset til saldoen på denne konto. Ligger lejemålet derimod i en reguleret kommune, skal du som udlejer oprette en udvendig vedligeholdelseskonto, såfremt du har den udvendige vedligeholdelsespligt.

Vedligeholdelseskonto ved lejers fraflytning

Når lejemålet er opsagt, kan lejer ikke længere kræve, at du udfører vedligeholdelsesarbejde ved at bruge pengene fra vedligeholdelseskontoen. Så snart lejemålet opsiges, fastfryses det beløb, som står på den indvendige vedligeholdelseskonto, og det tilbageværende beløb gives herefter videre til brug for den nye lejer af lejemålet.

Det er derfor fordelagtigt for lejer at istandsætte lejemålet for beløbet på vedligeholdelseskontoen forud for sin opsigelse.

Den obligatoriske vedligeholdelsesplan

Den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan gælder for lejemål i kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, hvor der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål. Udlejere af disse skal hvert år inden d. 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode. Du kan læse mere om den obligatoriske vedligeholdelsesplan her .

Særligt for lejemål underlagt B-ordning

Det kan vælges, at et lejemål er underlagt B-ordningen. Denne ordning betyder, at lejer overtager lejemålet, uden at det er normalistandsat. Hvis det er tilfældet, har du den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette er ufravigeligt, og det kan derfor ikke aftales, at lejer skal have den indvendige vedligeholdelsespligt i lejemål med en B-ordning. Du har i denne situation også pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto, som du løbende skal indbetale penge til. Lige nu (2024) skal den årlige indbetaling til vedligeholdelseskontoen være, hvad der svarer til 52 kr. pr m2 bruttoetageareal. Beløbet reguleres én gang om året, og du skal ligeledes sørge for at oplyse lejer om, hvad der står på vedligeholdelseskontoen én gang om året. Ved den gamle lejers fraflytning overgår vedligeholdelseskontoen til den nye lejer, da kontoen følger med lejemålet og ikke lejeren.

Står der mere på kontoen, end hvad der svarer til 3 års indbetalinger, kan lejer kræve, at det “overskydende” beløb bruges på anden vedligeholdelse, der vurderes som rimeligt og hensigtsmæssigt at foretage. Dette kan lejer kun kræve, såfremt boligens vægge, loft og træværk fremstår vel vedligeholdt.