Huslejefastsættelse

Huslejefastsættelse kan være en kompliceret opgave, idet der er mange lejefastsættelsesregler, der skal tages højde for og flere ting vedrørende boligen, der er afgørende for, hvordan du må fastsætte huslejen. Læs med her og få uddybet reglerne for huslejefastsættelsen.

Som hovedregel skal huslejens størrelse ifølge lejeloven stemme overens med lejemålets værdi. Dette gøres ved at sammenligne huslejen for tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Udgangspunktet er naturligvis, at man som lejer og udlejer kan aftale den leje, man synes er rimelig. Hvis den aftalte leje afviger fra det lejedes værdi, kan lejer gå til Huslejenævnet og fremsætte et krav om huslejenedsættelse. Du kan som udlejer også henvende dig til Huslejenævnet, hvis du mener, at lejen skulle være sat for lavt i forhold til lejemålets værdi.

Mod betaling kan du også få forhåndsgodkendt huslejen hos Huslejenævnet. En sådan forhåndsgodkendelse koster 596 kr. i 2024. Disse penge er ofte godt givet ud for at undgå klagesager og økonomisk tab i forbindelse med en eventuel huslejenedsættelse og tilbagebetaling til lejer.

Der er flere aspekter, som har betydning for fastsættelsen af huslejen. For det første skelnes der mellem, om ejendommen ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. I regulerede kommuner gælder både lejeloven og loven om boligforhold når det kommer til reglerne om huslejefastsættelse, i modsætning til uregulerede kommuner, hvor det kun er lejeloven, der gør sig gældende. For det andet er der forskel på, hvordan huslejen må fastsættes i regulerede kommuner alt efter, om der er tale om hhv. ejendomme med 1-6 lejemål eller 7 lejemål og derover. Nedenfor gennemgås lejefastsættelsen i regulerede kommuner, herunder for ejendomme med hhv. 1-6 lejemål og 7 lejemål eller derover, og lejefastsættelsen i uregulerede kommuner.

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner

For ejendomme med 1-6 lejemål i regulerede kommuner - såkaldte “småhuse”

Hvis du skal udleje en lejlighed, som ligger i en ejendom, hvor der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, og ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, kan du og din lejer selv aftale huslejens størrelse, uden at mange af de komplicerede regler får indflydelse. Det er dog vigtigt at tænke på pointen skrevet øverst; hvis lejeren mener, at huslejen overstiger det lejedes værdi, kan vedkommende gå til Huslejenævnet, som vil vurdere, om de er enige med lejer. Hvis lejer får medhold i en sag om huslejenedsættelse, som er indbragt for Huslejenævnet inden for et år efter lejeaftalens indgåelse, kan du tilpligtes at refundere det beløb, du har opkrævet for meget med tilbagevirkende kraft. En betaling med tilbagevirkende kraft kan være en betydelig økonomisk byrde, og det er en af årsagerne til, at det er en god idé at få forhåndsgodkendt huslejen af Huslejenævnet, før den fastsættes.

For ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner

Er ejendommen opført før d. 31. december 1991, skal huslejen beregnes ud fra “omkostningsbestemt leje”, hvorimod man for ejendomme opført efter denne dato kan fastsætte huslejen frit, dog ikke højere end det lejedes faktiske værdi. Omkostningsbestemt leje vil sige, at huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er nødvendige i forbindelse med ejendommens drift. Disse omkostninger indebærer blandt andet:

• Skatter og afgifter
• Administration, forsikringer og renovation
• Henlæggelser til vedligeholdelse

Bemærk at lejer kan kræve dokumentation for disse udgifter.

For boliger der er blevet moderniseret, skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er typisk relevant, hvis lejemålet kan karakteriseres som gennemgribende forbedret efter en modernisering. Forbedringerne skal dog overstige 2.497 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 295.515 kr. (2024-niveau). Det er yderligere et krav, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Denne form for huslejeregulering betegnes som “fri markedsleje”. For at fri markedsleje kan gøres gældende, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. Den nye husleje må ikke overstige det lejedes værdi - ikke engang med 1 krone. Det er derfor vigtigt, at du fastsætter huslejen i overensstemmelse med det lejedes værdi. Hvis der mellem dig og din lejer opstår en tvist om den nye lejefastsættelse, skal du fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringen er gennemført inden for fristen på 2 år.

Hvis du ønsker at lade huslejen stige som følge af gennemgribende renovering af lejemålet, skal du tage fat i Huslejenævnet inden renoveringen gennemføres. Det er nemlig deres opgave at besigtige lejemålet forinden og vurdere, om lejemålet på daværende tidspunkt har en stand, der gør, at det lejedes værdi vil stige væsentligt som følge af de gennemgribende forbedringer. Når du har kontaktet Huslejenævnet og anmodet om en besigtigelse, skal de gennemføre besigtigelsen inden 4 uger fra anmodningstidspunktet. Deres afgørelse skal herefter være sendt til dig senest 2 uger efter besigtigelsen.

Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

Ligger ejendommen, uanset antallet af lejligheder, i en ureguleret kommune kan huslejen fastsættes ud fra det, som du og lejer kan blive enige om. Udgangspunktet er, at man fastsætter lejen efter det lejedes værdi. Det gør sig stadig gældende, at lejer kan gå til Huslejenævnet, såfremt vedkommende mener, at huslejen overstiger lejemålets værdi.

Her er listen over kommunerne, hvor lov om boligforhold ikke gælder. Følgende er altså uregulerede kommuner:

• Billund
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø