Lejeloven

Lejeloven kan være svær at forstå og navigere i. Derfor har vi oversat de tunge juridiske formuleringer i nogle af de mest centrale love og paragraffer, så de er forståelige. Nogle af bestemmelserne er dog udeladt og kan findes i den oprindelige lovtekst.

Vigtigt: Denne fortolkning/oversættelse af lejeloven skal udelukkende ses som en vejledning og hjælp til bedre forståelse af den underliggende lovtekst. Lejeloven.dk kan ikke holdes ansvarlig for brug af sitet og artiklerne her på.

OBS! Det er IKKE den fulde lov, der fremgår, og ordlyden er omskrevet. Det vil sige, at ikke alle lejelovens kapitler er nævnt, ligesom det ikke er alle bestemmelserne i de forskellige kapitler, der omtales. Det er alene de bestemmelser, som er mest væsentlige for de fleste lejere og udlejere.

Anvendelsesområde

Kapitlet om anvendelsesområdet beskriver blandt andet, hvilke boligtyper lejeloven finder anvendelse på, og hvilke afgrænsninger loven har.

§ 1:
Lejeloven gælder for leje eller fremleje af hus, lejlighed eller værelse. Ubebyggede arealer såsom landbrugsjord, parkeringspladser i det fri og bådpladser er ikke omfattet af lejeloven.

“Leje” skal forstås som brug mod vederlag, som typisk er i form af penge. Dette betyder, at lån og lignende af et lejemål ikke vil være omfattet af lejeloven. Huslejen behøver ikke at blive betalt løbende, for at et lejemål er omfattet af lejeloven. Lejemålet vil altså også være omfattet i det tilfælde, hvor der betales husleje for flere måneder på én gang. Lejeloven gælder også selvom lejer ikke er en person, men en virksomhed.

Stk. 2: Lejeloven gælder også, hvis man betaler husleje med andet end penge. Det kan f.eks. være i form af arbejdsydelser.

Stk. 3: Lejeloven finder ikke anvendelse, hvis du er på hotelophold eller ved udlejning til ferie- og fritidsmæssige interesser.

§ 2:
Hvis der er særlovgivning for lejeforholdet i anden lovgivning end lejeloven, så finder den anden lovgivning anvendelse i stedet for lejeloven. Det har den betydning, at lejeloven fungerer som et udgangspunkt og er gældende, hvis den ikke afløses af en særlovgivning. Det kan både betyde, at lejeloven slet ikke gælder for situationen, eller at enkelte af reglerne fraviges.

Stk. 2: Lejeloven gør sig ikke gældende, hvis ens udlejer er staten, eller lejemålet indgår i et ansættelsesforhold med staten.

Stk. 3: Lejeloven gælder ikke for leje af almene boliger. Disse er i stedet omfattet af almenlejeloven. En enkelt bestemmelse fra lejeloven om tilbudspligt efter lejelovens § 196, stk. 4 gælder dog også for leje af almene boliger.

Stk. 4: Lejeloven gælder ikke for erhvervslejemål. Det vil sige, at eksempelvis leje af butikslokaler eller lign. til at drive forretning fra, reguleres efter erhvervslejeloven.

§ 3:
Lejeloven finder som udgangspunkt også anvendelse på lejemål, hvor en del af det lejede anvendes til forretning og en anden del anvendes til beboelse. Disse lejemål betegnes som “blandede lejemål”, da udlejningen af ét og samme lejemål sker til både beboelse og forretning.

Lejeaftalen

Kapitlet omhandler, hvordan en lejekontrakt skal udformes, hvilke krav der kan stilles til en lejekontrakt, og hvad man gør, hvis disse krav overtrædes. I kapitlet findes der også regulering af, hvilke ting udlejer i forbindelse med aftaleindgåelsen ikke må kræve.

§ 11:
Hvis enten lejer eller udlejer ønsker det, skal lejeaftalen og andre aftaler, der omhandler lejemålet, indgås skriftligt. En lejeaftale kan være gyldig, selvom den er indgået mundtligt. En mundtlig aftale kan dog være svær at bevise, og derfor giver denne bestemmelse en mulighed for, at aftaler kan kræves udfærdiget skriftligt, så der ikke senere opstår bevisproblemer om, hvad der blev aftalt.

Stk. 2: Hvis andet ikke er aftalt om et konkret forhold i lejekontrakten, foregår lejeaftalen på de vilkår, som fremgår af lejeloven.

Stk. 3: Er huslejen ikke aftalt fra start, fastsættes den til det, som kan anses som et rimeligt beløb. Ved denne fastsættelse kan man inddrage lejens størrelse i forhold lignende lejemål med hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 5: Hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, skal dette fremgå af lejekontrakten. Regulering efter nettoprisindekset kan ske årligt og maksimalt for en periode på 2 år ad gangen. Efter udløbet af denne periode skal lejereguleringen ske efter ejendommens nødvendige driftsudgifter med et mindre afkast. Den 2-årige tidsperiode skal også angives i lejeaftalen.

§ 12:
Det skal stå tydeligt i lejekontrakten, hvis lejemålet er ombygget i henhold til tidligere love om privat byfornyelse. Dette skyldes, at disse lejemål er pålagt huslejeforhøjelser, som reguleres efter de gamle regler i tidligere love om privat byfornyelse, og ikke efter de regler om forbedringsforhøjelser, som gælder for øvrige lejemål i lejeloven. Lejerne skal derfor orienteres, så de ved, at de kan blive pålagt huslejestigninger, som er højere end de gængse huslejestigninger.

Stk. 2. Hvis der ydes tilskud til udlejer efter de love, der er nævnt i § 12, stk. 1 til nedsættelse af en lejeforhøjelse, skal udlejer udtrykkeligt gøre opmærksom på det i lejeaftalen. Udlejer skal oplyse, hvilket beløb tilskuddet udgør for enkelte betalingsterminer i hele den periode, hvor udlejer får tilskud. Så lejer ved, hvilke huslejestigninger vedkommende kan blive pålagt.

Stk. 3: Hvis det ikke fremgår tydeligt af lejekontrakten, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse som følge af ombygningen. Hvis udlejer allerede har opkrævet lejeforhøjelsen, selvom der ikke er givet oplysningerne, som kræves efter stk. 1, skal det beløb, som er opkrævet, betales tilbage til lejer.

§ 13:
I denne bestemmelse gives der mulighed for at modtage information og være i kontakt med lejer/udlejer via e-mail. Der er dog undtagelse fra dette, hvis en af parterne er fritaget for Digital Post. Generelt gælder det, at hvis man ikke ønsker at få meddelelser digitalt, kan man med 1 måneds varsel kræve, at det i stedet foregår på en anden måde.

Stk. 2: I tilfælde hvor udlejer ønsker at opsige lejer, eller hvor udlejer skal sende en påkravsskrivelse til lejer, kan det ikke ske som digitale dokumenter. Hvis lejer gør indsigelse mod udlejers opsigelse, kan det heller ikke ske digitalt. Disse meddelelser skal derfor afgives som brev.

§ 14:
Lejeaftalen må kun udfærdiges på en blanket, hvis denne blanket er autoriseret. Det vil sige, at blanketten skal være godkendt af boligministeriet.

Stk. 2: Selvom blanketten der anvendes ikke betegnes “autoriseret blanket”, men der er ens vilkår for flere lejere i den samme ejendom, så vilkårene alligevel opfattes som standardiserede, så skal kravene om fremhævelse og godkendelse stadig være opfyldt.

Stk. 3: Hvis ikke blanketten er autoriseret, så får det samme konsekvens, som hvis de byrdefulde vilkår for lejer ikke er fremhævet i kontrakten - de vilkår, der stiller lejer dårligere end lejeloven, er ugyldige. Lejer får derfor også i dette tilfælde i stedet rettighederne fra lejeloven.

§ 15:
Udlejer må hverken kræve eller modtage et ekstra beløb af lejer, for at lejer kan få lov til at få tildelt lejemålet. Udlejer må heller ikke gøre det til en betingelse for, at lejer må leje lejemålet, at lejer er villig til at indgå en anden aftale, som ikke har noget med lejeaftalen at gøre. Denne regel kaldes også i daglig tale “dusørreglen”, da bestemmelsen er et udtryk for, at man ikke må betinge indgåelsen af lejeaftalen af, at lejer gør noget. Forbuddet angår både penge og andre ting.

Stk. 2: Bestemmelsen i §15, stk. 1 gælder ikke for lejemål, hvor der drives forretning i en del af lejemålet, mens der er beboelse i en anden del af lejemålet. Hvis en ny lejer skal overtage delen, hvor der drives forretning fra, må udlejer lovligt kræve et beløb fra denne til afviklingen af overtagelsen.

Stk. 3: Hvis § 15, stk. 1 overtrædes, kan beløbet kræves tilbagebetalt af lejer med tillæg af rente.

Stk. 4: Hvis udlejer overskrider § 15, stk. 1, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel.

Stk. 5: Hvis overtrædelsen sker af et selskab eller lign. reguleres strafansvaret efter straffeloven.

§ 16:
Udlejer må ikke tilbyde betaling eller anden form for ydelse for at få lejeaftalen til at slutte. Med ydelser tænkes der f.eks. på arbejde, som udlejeren tilbyder at udføre for lejer, men det kan også være andre ydelser, der kan være relevante for lejer at modtage.

Stk. 2: Hvis lejeaftalen er sluttet efter overtrædelse af stk. 1, kan lejer kræve, at lejeforholdet genoprettes med samme vilkår som før afslutningen.

Stk. 3: Udlejer kan ikke få en ulovlig betaling, efter denne bestemmelse, tilbagebetalt. Lejer kan altså beholde betalingen.

Stk. 4: Straffen for at udlejer overtræder bestemmelsen, er bøde eller fængsel i op til 4 måneder.

Stk. 5: Hvis overtrædelsen foretages af et selskab eller lign. straffes der efter straffeloven.

§ 17:
Det er som udgangspunkt ikke nødvendigt at tinglyse en lejeaftale for at beskytte sine rettigheder. Forudbetalt leje, indskud, depositum eller lign. skal dog tinglyses digitalt, hvis beløbene tilsammen overstiger et halvt års leje.

Stk. 2: Hvis lejer vil gøre et krav gældende mod en ny ejer (udlejer) af ejendommen, det kan f.eks. være, hvis lejer ikke har modtaget sit depositum fra den gamle udlejer, og lejeren er fraflyttet lejemålet, så skal lejer lægge sag an mod den nye udlejer inden 1 år efter lejemålets ophør.

Stk. 3: Hvis lejer har fået bedre rettigheder i sin lejekontrakt, end hvad lejeloven normalt giver lejere, skal disse rettigheder tinglyses for at være gyldige overfor den nye udlejer af ejendommen. Det kan f.eks. være, hvis lejer har aftalt med sin gamle udlejer, at lejemålet skal være uopsigeligt.

§ 18:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i §§ 11-16 og §17, stk. 1-2, hvor bestemmelserne fraviges på måder, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Ændring af lejevilkår

Dette kapitel angiver fastsættelsen af husleje, samt reguleringen af denne i forhold til både forhøjelse og nedsættelse.

§ 42:
Hvis huslejen er fastsat til et beløb, som er væsentligt lavere end værdien på lejemålet, kan udlejer kræve huslejen sat op til et beløb, der er rimeligt. At huslejen skal være “væsentligt” lavere, kræver som udgangspunkt, at der er en afvigelse på mere end ca. 10-15% fra det lejedes værdi. Der er dog en række forhold, som der ses bort fra ved vurderingen af huslejen i forhold til det lejedes værdi, som er opremset i litra a-g i denne bestemmelse i lejeloven.

Stk. 2: Ved vurderingen af, om lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, skal lejen sammenlignes med den almindelige leje i området for tilsvarende lejemål.

Stk. 3: Hvis et lejemål anvendes til sammenligningen, og dette lejemåls leje allerede har været indbragt som en sag, tillægger man denne sammenligning særlig vægt. Denne bestemmelse understreger, at sammenligning med leje som har været indbragt som en sag og godkendt, vejer tungere end en leje som ikke har været under sagsbehandling før.

Stk. 4: Ved sammenligningen ifølge stk. 3 ses der bort fra forskellige typer af lejemål. Dette gælder for lejemål, der er forbedret i overensstemmelse med andre bestemmelser i lejeloven, lejemål i indeksfikserede ejendomme samt lejemål, hvor lejen kan fastsættes frit. Herudover gælder det også for lejemål, der er omfattet af tidligere gældende love om byfornyelse.

Stk. 5: Der skal gå mindst 2 år fra lejeforholdets begyndelse, eller fra at der sidst skete en lejeforhøjelse, grundet væsentlig lavere husleje end det lejedes værdi, før der igen kan foretages en lejeforhøjelse med virkning.

§ 44:
Lejeforhøjelser skal varsles med minimum 3 måneder.

Stk. 2: Varslingen skal ske skriftligt og angive størrelsen på lejeforhøjelsen. Den skal også indeholde en saglig begrundelse for lejeforhøjelsen, samt angive lejerens mulighed for at klage. Hvis dette ikke fremgår, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 3: Hvis lejer ikke vil godkende lejeforhøjelsen, skal lejer senest 6 uger efter modtagelsen af kravet lave en skriftlig klage til udlejer. Hvis lejer vælger at påklage stigningen, skal udlejer gå videre til Huslejenævnet med uenigheden senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer stadig ønsker at gøre kravet gældende.

Stk. 4: Indtil Huslejenævnet har truffet en endelig afgørelse i sagen, har udlejer ret til at kræve den foreløbigt forhøjede leje, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal om året. Når Huslejenævnet har truffet sin afgørelse, skal lejen reguleres i overensstemmelse med denne afgørelse.

Stk. 5: Hvis udlejer har taget forbehold for at kunne regulere huslejen, kan der godt ske en lejeforhøjelse, selvom lejeaftalen er uopsigelig.

§ 45:
Er lejen væsentligt højere, i forhold til hvad lejemålet er værd, kan lejer få sat huslejen ned til et rimeligt niveau.

Stk. 2: Denne vurdering følger momenterne i § 42, som omhandler situationen, hvor lejen er væsentligt lavere end lejemålets værdi.

Stk. 3: Hvis lejen nedsættes, kan lejer forlange den for meget betalte husleje tilbage.

Stk. 4: Lejers krav på nedsættelse skal indbringes som en sag for Huslejenævnet inden for 1 år efter, at den første forhøjede husleje bliver betalt, for at lejer skal kunne få lejen nedsat - både med tilbagevirkende kraft og med virkning for fremtiden. Hvis lejer først indbringer sagen efter 1 år, er det ikke muligt at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft, og det vil sjældent være muligt at få lejen nedsat med virkning for fremtiden.

§ 46:
Udlejer kan forlange udgifter som følge af forøgede ejendomsskatter udlignet gennem lejeforhøjelse, uanset om lejeaftalen er uopsigelig.

§ 47:
Reglerne i § 46 er også gældende, hvis der opstår forøgede afgifter til vand, renovation eller lignende afgifter, der er godkendt eller fastsat af det offentlige.

§ 48:
Hvis beløbene i §§ 46 og 47 bortfalder, så skal udlejer foretage en tilsvarende lejenedsættelse.

§ 53:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i §§ 42-48, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Stk. 2: Man kan ikke gyldigt aftale, at huslejen skal reguleres på en anden måde end beskrevet i §§ 47-52, men en regulering efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks er gyldig.

Betaling af leje

Dette kapitel omhandler de forskellige beløb, som kan kræves i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, samt hvordan og hvornår disse skal betales.

§ 57:
Udlejer angiver et betalingssted for lejer, og i mangel af denne angivelse, skal lejen betales på udlejers bopæl. Hvis lejer betaler til et pengeinstitut, så er det også tilstrækkelig betaling til at opfylde udlejers angivne sted.

§ 58:
Udlejer kan kræve, at lejen betales månedligt forud, men dette kan fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer.

Stk. 4: En betaling er sket til rette tid, hvis den sker senest på den dag, der er angivet som forfaldsdagen. Hvis denne dag er en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, kan man dog betale den efterfølgende hverdag og stadig have betalt i rette tid.

§ 59:
I forbindelse med lejeaftalens indgåelse må udlejer ikke kræve mere end 3 måneders forudbetalt husleje eksklusiv forbrug samt 3 måneders depositum eksklusiv forbrug. Herudover må udlejer ikke opkræve mere end 3 måneders løbende husleje, der dækker de første 3 måneder af lejeforholdet. Samlet må udlejer altså kræve et beløb, som er svarende til maksimum 9 måneders husleje. Efter opsigelsen kan lejer modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden, så lejer ikke skal betale husleje for det beløb, der allerede er forudbetalt.

§ 60:
Hvis der er huslejestigning, må udlejer også regulere den forudbetalte husleje og depositum, så det igen svarer til huslejen.

§ 62:
Hvis der kræves betaling i strid med de angivne 3 måneders forudbetalt husleje og 3 måneders depositum, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel i tilfælde, hvor ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, og boligreguleringslovens kapitel 2 finder anvendelse på huslejens fastsættelse.

§ 64:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Betaling af vand, varme m.m.

Dette kapitel omhandler reglerne for forbrugsudgifter, som kan kræves hhv. indeholdt i huslejen eller ud over huslejen. I denne sammenhæng er det centralt at sætte sig ind i forbrugsregnskaberne og opgørelsen af disse for at have et nøje overblik over, hvilke opkrævninger, der er foretaget. Muligheder samt klagemuligheder ved en eventuelt fejlagtig opgørelse fremgår også af kapitlet.

§ 65:
Udlejer kan kræve penge for vand og varme, såfremt udlejer, i henhold til lejekontrakten, leverer dette. Disse udgifter kan som udgangspunkt ikke indeholdes i lejen, og må derfor opkræves særskilt.

Stk. 2: Udgifterne til vand og varme kan indeholdes i lejen, hvis lejeaftalen angår lejligheder forbeholdt uddannelsessøgende eller enkeltværelser til beboelse.

§ 66:
Udgifterne til varme skal fordeles efter egnede varmefordelingsmålere, bruttoetagearealet eller rumfanget. Udgifter til vand skal fordeles efter egnede forbrugsmålere eller antal og arten af varmtvandshaner, og antallet af værelser.

§ 67:
En udgift til koldt vand eller køling kan kun tages med i regnskabet, hvis udgiften kan fordeles på grundlag af egnede forbrugsmålere, som er installeret i ejendommen.

Stk. 2: Hvis udgiften til vand og køling er indeholdt i lejen, så kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at udgiften fremover skal fordeles på grundlag af egnede forbrugsmålere. Disse beslutninger er ligeledes bindende for alle lejere, og tidligere aftaler med udlejer om dette forhold er uden betydning.

Stk. 3: Hvis det ikke er rimeligt og hensigtsmæssigt at ændre fordelingerne til de egnede målere, og udlejer kan bevise dette, kan udlejer modsætte sig gennemførelsen af ændringen.

§ 71:
Udlejer kan kræve a conto bidrag fra lejer til at dække forbrugsudgifter til varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, hvis ikke udgifterne er indeholdt i huslejen. Udlejer skal advare lejerne om denne opkrævning med 6 ugers varsel til den kommende betalingstermin.

§ 72:
Forbrugsregnskaber for vand, varme, opvarmning af vand, køling samt el og gas skal udfærdiges separat.

Stk. 2-6: Disse bestemmelser angår hvilke rabatter og udgifter, der kan medtages eller tillægges i regnskabet.

Stk. 7: Hvis en udgift, der er indgået i lejen, fremover skal indgå i et regnskab, nedsættes huslejen med det beløb, som det svarede til i huslejen.

§ 73:
Regnskabet skal angive, hvad lejer betaler til, og hvad lejers andel af de samlede forbrugsudgifter er. Regnskabet skal også indeholde tidspunktet for udlejers modtagelse af endelig afregning af leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer for sent frem til lejer ifølge fristen i §75. Herudover skal regnskabet angive lejers mulighed for at klage over regnskabet. Hvis ikke regnskabet indeholder disse oplysninger, så er det ugyldigt.

§ 74:
Regnskabsåret begynder som udgangspunkt den 1. juni for forbrugsregnskabet efter § 38.

Stk. 2: Udlejer kan bestemme, at regnskabsåret skal begynde på en anden dato med 6 ugers varsel. En regnskabsperiode må dog ikke være længere end 18 måneder ved overgangen til det nye regnskabsår.

Stk. 3-4: Disse bestemmelser regulerer ejendomme, hvor leverancen af varme/vand sker fra hhv. et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller fra en kommune. Her skal regnskabet følge hhv. forsyningsanlæggets regnskabsår/aflæsningsperiode eller kommunens/vandværkets regnskabsår.

§ 75:
Lejerne skal modtage forbrugsregnskabet efter §72, stk. 1, senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Hvis regnskabet indeholder udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, skal lejerne have modtaget regnskabet senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget den endelige afregning fra forsyningsanlægget. Dette gælder dog kun, hvis det tidspunkt, hvor udlejer modtager regnskabet fra forsynings- eller naturgasanlægget, er kommet frem senere end 4 måneder.

§ 76:
Hvis lejer ønsker at gennemgå bilagene til forbrugsregnskabet, skal udlejer give adgang til dette.

§ 77:
Lejer kan skriftligt klage over forbrugsregnskabet i op til 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde oplysninger om hvilke punkter i regnskabet, som lejer ikke accepterer. Hvis lejer vælger at klage, skal udlejer indbringe sagen for Huslejenævnet inden for 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis vedkommende ønsker at fastholde kravet efter regnskabet. Hvis der er en beboerrepræsentation i ejendommen, kan denne på vegne af samtlige lejere gøre indsigelse over for udlejer.

§ 78:
Hvis lejer har betalt for lidt i a conto, har udlejer ret til at kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er gået en måned fra lejers modtagelse af forbrugsregnskabet.

Stk. 2: Hvis lejer har betalt for meget, har lejer ret til at få dette refunderet eller modregnet i den første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejer.

§ 79:
Hvis lejer ikke har fået forbrugsregnskabet inden for fristen i § 75, kan udlejer ikke kræve tillægsbetaling af lejer.

Stk. 2: Lejer kan undlade at betale a conto beløb, hvis lejer ikke har fået fremsendt regnskabet inden for 2 måneder efter fristen i § 75, indtil lejer modtager regnskabet.

§ 80:
Hvis udlejer undskyldeligt har glemt eller undladt at inddrage en udgift i regnskabet, kan udlejer overføre det til det efterfølgende forbrugsregnskab, hvis beløbet ikke overstiger 10% af de samlede udgifter fra det først afsluttede regnskab. Størrelsen på det overførte beløb skal meddeles til lejer.

Stk. 2: Hvis der er sket en forkert fordeling af udgifter mellem lejerne, skal udlejer hurtigst muligt rette fejlen og kontakte de lejere, som er omfattet af den forkerte fordeling. Fremgangsmåden fra § 78 og § 79, stk. 1 følges i forhold til tillægsbetaling, og tilbagebetaling af disse fejlagtigt fordelte udgifter.

Mangler ved det lejede

Dette kapitel er relevant, hvis du mener, at der er noget ved det lejede, som ikke er, som det skal være. Kapitlet angiver, hvornår noget kan kategoriseres som en mangel, og hvad følgerne af dette kan være.

§ 89:
Udlejer har som udgangspunkt pligt til at holde lejemålet i god stand fra lejemålets start og i hele lejeperioden.

§ 90:
Udlejere som udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at holde et indflytningssyn af lejemålet ved indflytning, hvortil lejer også indkaldes. Til indflytningssynet skal der udarbejdes en indflytningsrapport, men der er ingen formkrav til, hvordan denne udarbejdes.

Stk. 2: Lejer skal have en kopi af indflytningsrapporten ved synet. Dette skal som udgangspunkt ske i et digitalt dokument. Der er dog to undtagelser til udgangspunktet om, at lejer skal have en kopi: Hvis lejer ikke har været til stede eller ikke vil kvittere for modtagelse af rapporten. I disse tilfælde skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet. Selvom lejer underskriver at have modtaget rapporten, kan lejer stadig gøre gældende, at vedkommende ikke er ansvarlig for de mangler, der fremgår af rapporten.

Stk. 3: Udlejer skal kunne bevise, at der er afholdt indflytningssyn og udarbejdet en rapport i denne anledning, ellers mister udlejer sit krav på istandsættelse. Udlejer mister dog ikke sit krav på istandsættelse for skader, som lejer har forvoldt lejemålet ved eksempelvis uforsvarlig adfærd.

§ 91:
Hvis der er mangler ved lejemålet på det tidspunkt, hvor lejeren overtager lejemålet, skal lejeren gøre udlejer opmærksom på det senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Dette gælder dog kun for mangler, som er synlige. Hvis manglerne først opdages senere, fordi de ikke er synlige, gælder 2 ugers fristen først fra det tidspunkt, hvor lejer faktisk opdager eller burde have opdaget manglerne.

§ 94:
Hvis lejemålet ikke er klar til indflytning, eller hvis den tidligere lejer stadig bor i lejemålet på det tidspunkt, hvor den nye lejer skal overtage lejemålet, har lejer ret til at få afslag i huslejen for den tid, hvor lejemålet ikke står til den nye lejers rådighed.

Stk. 2: Hvis udlejer ikke får klargjort lejemålet til indflytning, eller ikke får den tidligere lejer ud hurtigst muligt, kan den nye lejer ophæve lejeaftalen.

Stk. 3: Den nye lejer kan kræve erstatning, hvis udlejer er ansvarlig for forsinkelsen.

§ 95:
Lejer har krav på, at udlejer holder det lejede i den stand, som man med rette kan forvente fra lejemålets indgåelse og i lejeperioden generelt. Hvis der er en mangel, som udlejer efter lejers opfordring ikke straks ordner, så kan lejer selv ordne manglen for udlejers regning.

Stk. 2: Hvis manglen forringer lejemålets værdi, har lejer ret til afslag i lejen. Afslaget svarer til den forringelse, som manglen medfører.

§ 96:
Hvis udlejer ikke udbedrer manglen straks, så har lejer ret til at ophæve lejemålet. En ophævelse kræver dog, at manglen er væsentlig, eller at udlejer har handlet urimeligt ved eksempelvis at skjule informationer om manglen for lejer.

Stk. 2: Hvis udlejer allerede har udbedret manglen, kan lejer ikke efterfølgende hæve lejemålet med manglen som begrundelse.

§ 97:
Lejer kan få erstatning, hvis der er mangler ved et lejemål angående noget, som udlejer ellers havde garanteret standen af, eller hvis udlejer har handlet urimeligt ved for eksempel at skjule manglerne i lejemålet. Erstatning kan også kræves, hvis lejemålet senere bliver påført skade grundet udlejers fejl, eller hvis skaden er noget som udlejer står til ansvar for.

§ 98:
Hvis brand eller lignende ulykke ødelægger lejemålet, bortfalder lejeaftalen.

§ 99:
Denne bestemmelse vedrører retlige mangler, altså mangler der relaterer sig til lovgivning eller andre modstridende rettigheder over ejendommen. Hvis udlejer har lejet lejemålet ud i strid med det offentliges forskrifter eller på anden vis udlejet ulovligt, så kan lejer kræve afslag i lejen og erstatning. Lejer kan også hæve aftalen, hvis manglen medfører, at lejers mulighed for at bruge lejemålet forringes, eller hvis udlejer har handlet urimeligt.

Stk. 2: Hvis lejer kendte til den retlige mangel, eller lejer burde have haft kendskab til manglen, så kan lejer ikke få afslag, erstatning eller ophæve lejemålet. Manglen kan heller ikke gøres gældende, hvis lejers rettigheder og muligheder ikke har været forringet som følge af manglen, og hvis udlejer straks efter opfordringen fra lejer har udbedret manglen. Lejer har dog ikke pligt til at undersøge tingbogen for andre rettigheder over ejendommen.

Stk. 3: Hvis der er retlige mangler ved lejemålet, skal lejer gøre udlejer opmærksom på det senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Hvis manglerne først opdages senere, gælder 2 ugers fristen først fra det tidspunkt, hvor lejer faktisk opdager eller burde have opdaget manglerne.

§ 100:
Lejer kan også kræve erstatning af udlejer, hvis lejeforholdet slutter pga. andre rettigheder over lejemålet, end dem, der er nævnt i § 99.

Stk. 2: Hvis lejemålet ophører, fordi det offentlige nedlægger forbud mod, at lejer bruger lejemålet af sundhedsmæssige eller andre grunde, skal lejer kun betale leje indtil den dag, hvor forbuddet træder i kraft.

§ 101:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i § 94-100, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Varsling af iværksættelse af arbejde og udlejers adgang til det lejede

Dette kapitel er et vigtigt punkt i lejeloven, som omhandler udlejers ret til at få adgang til lejemålet. Udlejers muligheder er på dette punkt stærkt begrænsede, og derfor er bestemmelserne ganske kortfattede.

§ 102:
Udlejer eller udlejers stedfortræder (eksempelvis administrator eller vicevært) har kun ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, hvis det er nødvendigt.

§ 103:
Udlejer kan med minimum 6 ugers varsel igangsætte arbejde i lejemålet, hvis det ikke er til større gene for lejer.

Stk. 2: Ved større arbejde skal udlejer varsle 3 måneder i forvejen.

Stk. 3: Hvis noget er gået i stykker, og udbedringen kræver, at det skal ordnes med det samme, må udlejer få adgang til lejemålet uden varsel.

§ 104:
Tingene skal ordnes hurtigst muligt og til mindst mulig gene for lejer.

§ 110:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i hele dette kapitel i lejeloven, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Vedligeholdelse

Man sondrer i lejeloven mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. De forskellige rettigheder og muligheder for at aftale andet, end det der fremgår af lejeloven, varierer, alt efter om forholdet angår noget, der hører til den indvendige eller udvendige vedligeholdelse. Dette kapitel er særligt relevant, hvis du er i tvivl om, hvilke vedligeholdelsespligter, du kan blive pålagt, eller hvis du er i tvivl om, hvad du kan kræve vedligeholdt af udlejer eller på udlejers regning.

§ 112:
Både indvendig og udvendig vedligeholdelse skal foretages, så ofte det er “påkrævet”. Det er derfor en individuel vurdering ud fra lejemålet og ejendommens stand, hvornår vedligeholdelse er nødvendigt.

Stk. 2: Udlejer har pligt til at holde ejendommen og det lejede i god stand. Det gælder blandt andet lys, gas, vand, varme mm. Pligten omfatter blandt andet renholdelse af fællesarealer og rydning af fortov. Som udgangspunkt har udlejer både den indvendige- og udvendige vedligeholdelsespligt til at foretage løbende vedligeholdelse af ejendommen, hvor det er nødvendigt. Parterne kan dog aftale, at lejer skal overtage enten den indvendige eller den udvendige vedligeholdelsespligt.

Stk. 3: Det er lejer, der står for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler i lejeperioden.

§ 113:
Udlejer skal hvert år inden den 1. juli lave en vedligeholdelsesplan for den kommende 10 årige periode. Planen skal kun omfatte større vedligeholdelsesarbejder.

§ 114:
Det er Huslejenævnet, der kan træffe afgørelse i sager, hvor lejer og udlejer er uenige om hhv. lejers eller udlejers pligt til renholdelse og vedligeholdelse.

Stk. 2: Huslejenævnet kan pålægge udlejer at udbedre en vedligeholdelsesmangel. Huslejenævnet kan også pålægge udlejer at nedsætte lejen, hvis manglen ikke udbedres inden for en given tidsfrist, og hvis udbedringen medfører en værdiforringelse af lejemålet i perioden for udbedring. Lejenedsættelsen er gældende indtil udbedringen er færdig.

Stk. 3: Huslejenævnet kan pålægge udlejer at udbedre manglen, uanset om beløbet til udbedringen overstiger beløbet på vedligeholdelseskontoen eller ej.

§ 116:
Udlejers pligt til indvendig vedligeholdelse af beboelseslejemål er opfyldt, når vedkommende har afholdt beløbene til vedligeholdelse, som kræves efter §§ 117 og 118. Hvis der er tale om en lejeaftale af både lokaler til beboelse og lokaler udelukkende til andet end beboelse, og de ikke er beliggende i én fysisk enhed, gælder 1. punkt kun for den del af det lejede, der er udlejet til beboelse. Hvis det derimod er et blandet lejemål, hvor man ikke på samme måde kan adskille delen til hhv. beboelse og andet end beboelse, så må afsætningen af beløbet ske for hele lejemålet. Den indvendige vedligeholdelse defineres som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

§ 117:
Hvor udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejer afsætte et bestemt beløb på en vedligeholdelseskonto til afholdelse af vedligeholdelsesudgifter for lejemålet. Beløbet reguleres én gang årligt og varierer derfor fra år til år. Læs mere vedligeholdelseskontoen og beløbet her.

Stk. 2: Hvis den indvendige vedligeholdelsespligt er pålagt lejer, så nedsættes beløbet, som udlejer skal afsætte på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 3: Udlejer kan fradrage afholdt vedligeholdelse fra kontoen. Der skal herefter tilsendes lejer en skriftlig opgørelse over udgifterne og den nye saldo på vedligeholdelseskontoen. Lejer kan kræve udgifterne dokumenteret.

Stk. 4: Udlejer skal give lejer en meddelelse skriftligt om beløbet, der var til rådighed til vedligeholdelse ved regnskabsårets udgang. Meddelelsen skal gives inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning.

Stk. 5: Udlejer kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelsesarbejde fra vedligeholdelseskontoen, hvis vedkommende ikke kan fremlægge regnskaberne for de sidste 5 år, når dette efterspørges af lejer.

Stk. 6: Ved genudlejning af lejemålet skal udlejer oplyse den nye lejer om, hvor mange penge der står på kontoen til vedligeholdelse.

Stk. 7: Hvis der kommer en ny udlejer, så bliver kontoen og pligten til vedligeholdelse videreført fra den tidligere udlejer til den nye. Kontoen følger altså lejemålet.

§ 118:
Når det er nødvendigt, kan lejer kræve, at udlejer skal foretage indvendig vedligeholdelse, hvis udgiften ikke overstiger det beløb, der står på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2: Hvis der er et overskydende beløb på vedligeholdelseskontoen, der svarer til mere end 3 års samlede hensættelser, kan lejer kræve, at beløbet benyttes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Lejer kan dog ikke kræve dette, hvis lejligheden ikke fremstår i god stand indvendigt.

Stk. 3: Hvis enten lejer eller udlejer har opsagt lejeaftalen, kan lejer ikke gøre brug af bestemmelserne i stk. 1 og stk. 2.

§ 125:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i § 116-118, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Lejerens brug af det lejede

Kapitlet omhandler lejers pligt til at behandle det lejede ansvarligt. Det fremgår blandt andet, hvilken opførsel der kan forventes af lejer samt dennes husstand og gæster. Endvidere findes en beskrivelse af, hvilke ændringer som lejer med må foretage i lejemålet.

§ 25:
Lejer skal behandle lejemålet og tilbehøret på en ordentlig og ansvarsfuld måde.

Stk. 2: Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt på en uansvarlig måde af lejer selv, lejers husstand eller lejers gæster. Dette omfatter generelt folk, som lejer giver adgang til lejemålet.

Stk. 3: Skader skal meldes til udlejer hurtigst muligt. Hvis skaden kræver udbedring straks, skal udlejer orienteres med det samme.

§ 26:
Lejer må kun benytte lejemålet til det, som der er aftalt i lejekontrakten. Hvis lejer vil anvende lejemålet til et andet formål, kræver det udlejers accept.

Stk. 2: Lejer må kun overlade brugen af lejemålet til medlemmer af sin husstand. Udlån til andre kræver udlejers accept, medmindre der er tale om fremleje.

§ 27:
Udlejer har ansvar for, at husordenen bliver overholdt i ejendommen. Udlejer må opsige lejere, der ikke overholder husordenen, hvis det er nødvendigt for, at der igen er orden i ejendommen.

Stk. 2: Lejer skal overholde husordenen og andre rimelige ordensregler.

Stk. 3: Det er lejers ansvar, at vedkommendes gæster også overholder husordenen og andre almindelige ordensregler.

§ 28:
Lejer må som udgangspunkt ikke foretage ændringer i indretningen af lejemålet uden udlejers tilladelse.

§ 29:
Lejer må foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre lejemålet ikke har tilstrækkelig evne til at rumme installationerne. Udlejer skal meddeles inden installationen foretages.

De særlige installationer følger af bestemmelsens stk. 2-9:

Stk. 2-8: Angår installation af radio- og fjernsynsantenne

Stk. 9: Angår installation af hjælpemidler

Stk. 10: Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt ved sædvanlige installationer, som lejer har foretaget. Udlejer kan kræve forsikring eller anden nødvendig sikkerhed af lejer for at holde lejer erstatningsansvarlig for installationen.

§ 30:
Lejer har ret til at skilte i sædvanligt omfang efter vedkommendes forretnings art.

Stk. 2: En lejer af en butik har pligt til at holde åbent i det omfang det er sædvanligt. Det kan ikke gyldigt aftales, at lejer skal holde åbent efter klokken 20.00 i hverdage eller fra lørdag efter klokken 17 til mandag klokken 06.

§ 31:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i § 29 og §30, stk. 2, 2. pkt., hvor bestemmelserne fraviges på måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Forbedringer m.m.

Kapitel 14 handler primært om udlejers rettigheder, både hvad angår husleje og huslejestigninger. Der står blandt andet, at udlejer, i tilfælde hvor vedkommende renoverer lejemålet, kan forhøje huslejen.

Kapitlet omhandler også retten til at gennemføre lejeforhøjelse, hvilket kræver 3 måneders varsel. En lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en saglig grund til lejeforhøjelsen. Der skal også være en mulighed for lejer til at gøre indsigelse mod forhøjelsen, og lejer skal oplyses om, hvordan en sådan indsigelse gives. Hvis de førnævnte ting ikke er overholdt, er lejeforhøjelsen ikke gyldig. Kapitlet fokuserer primært på udlejers rettigheder, og kan findes i fuld format i den originale lovtekst.

Lejers ret til at lave installationer og forbedringer i det lejede

Kapitel 16 handler om lejers ret til at foretage nye installationer i lejemålet, som ikke var der på det tidspunkt, hvor lejer flyttede ind. Derudover indeholder kapitlet regler for, hvornår lejer må foretage forbedringer i lejemålet.

§ 141:
Lejer må som udgangspunkt ikke foretage ændringer i indretningen af lejemålet uden udlejers tilladelse.

§ 142:
Lejer må foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre lejemålet ikke har tilstrækkelig evne til at rumme installationerne. Udlejer skal meddeles inden installationen foretages. Sædvanlige installationer kan defineres som installation af hjælpemidler samt installation af radio- og fjernsynsantenne.

Stk. 2: Angår installation af hjælpemidler

§ 143, stk. 1-7: Angår installation af radio- og fjernsynsantenne.

Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt ved sædvanlige installationer, som lejer har foretaget. Udlejer kan kræve forsikring eller anden nødvendig sikkerhed af lejer for at holde lejer erstatningsansvarlig for installationen.

§ 144:
Hvis lejer driver forretning fra lejemålet, har lejer ret til at skilte på mure, døre og vinduer i sædvanligt omfang efter vedkommendes forretningsart.

Stk. 2: En lejer af en butik har pligt til at holde åbent i det omfang, det er sædvanligt. Det kan ikke gyldigt aftales, at lejer skal holde åbent efter klokken 20.00 i hverdage eller fra lørdag efter klokken 17:00 til mandag klokken 06:00.

§ 148:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i §§ 142 og 143, § 144 stk. 2, 2. pkt., og §§ 145 og 146, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Lejers brug af det lejede

Kapitlet omhandler lejers pligt til at behandle det lejede ansvarligt. Det fremgår blandt andet, hvilken opførsel der kan forventes af lejer samt dennes husstand og gæster. Endvidere findes en beskrivelse af, hvilke ændringer lejer må foretage i lejemålet.

§ 149:
Lejer skal behandle lejemålet og tilbehøret på en ordentlig og ansvarsfuld måde.

Stk. 2: Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt på en uansvarlig måde af lejer selv, lejers husstand eller lejers gæster. Dette omfatter også folk, som lejer giver adgang til lejemålet.

Stk. 3: Skader skal meldes til udlejer hurtigst muligt. Hvis skaden kræver udbedring straks, skal udlejer orienteres med det samme.

§ 150:
Lejer må kun benytte lejemålet til det, som der er aftalt i lejekontrakten. Hvis lejer vil anvende lejemålet til et andet formål, kræver det udlejers accept.

Stk. 2: Lejer må kun overlade brugen af lejemålet til medlemmer af sin husstand. Udlån til andre kræver udlejers accept, medmindre der er tale om fremleje.

§ 152:
Udlejer har ansvar for, at der hersker god ro og orden i ejendommen. Udlejer må opsige lejere, der f.eks. ikke overholder husordenen, hvis det er nødvendigt for, at der igen er orden i ejendommen.

Stk. 2: Lejer skal overholde husordenen og andre rimelige ordensregler, der gælder for ejendommen.

Stk. 3: Det er lejers ansvar, at vedkommendes gæster også overholder husordenen og andre almindelige ordensregler.

Fremleje af lejemål m.m.

Dette kapitel indeholder regler om fremleje af både hele lejemålet og enkelte værelser. Det beskrives blandt andet, hvilke formkrav der er til fremlejeaftalen, og hvilke betingelser der skal være opfyldt ved fremlejeforholdet. Det fremgår også, hvad retsstillingen er ved ægtefællers skilsmisse, separation eller ved den ene ægtefælles dødsfald.

§ 157:
Så længe der ikke bor flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum, må lejer fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Hvis det altså er en lejlighed med 5 beboelsesrum, må lejer kun fremleje 2 af disse beboelsesrum. Et beboelsesrum er et selvstændigt rum, der er adskilt fra andre rum. Beboelsesrum er f.eks. ikke entré, køkken, bade-, toilet- eller opbevaringsrum.

Stk. 2: Udlejer skal modsætte sig fremleje, hvis lejligheden bliver beboet med mere end 2 personer pr. rum, og udlejer risikerer strafansvar ved at undlade at modsætte sig fremlejen. Dette gælder dog kun for ejendomme, der er beliggende i en kommune, som har bestemt, at lov om boligforhold skal gælde for den pågældende kommune.

Stk. 3: Fremlejeaftaler skal være skriftlige, og udlejer (ikke fremlejegiver men den egentlige udlejer af hele lejligheden) skal modtage en kopi af denne inden fremlejens begyndelse.

§ 158:
Lejer må fremleje hele sin lejlighed i op til 2 år, hvis lejers fravær er midlertidigt, og hvis der er en god grund til fraværet. Dette kan blandt andet være forhold som sygdom, forretningsrejse, studieophold og lignende.

Stk. 2: Udlejer kan modsætte sig fremlejen, hvis:

1. Der er færre end 13 lejligheder i ejendommen,
2. antallet af personer i lejligheden overstiger antallet af beboelsesrum eller
3. udlejer har rimelig grund til at modsætte sig.

Stk. 3: Udlejer skal modsætte sig fremleje, hvis lejligheden bliver beboet af mere end 2 personer pr. rum. Fremlejeaftalen skal også i dette tilfælde indgås skriftligt, og udlejer skal have en kopi af denne inden fremlejens begyndelse.

Stk. 4: Ved ældreboliger og ustøttede private plejeboliger kan udlejer stille krav om, at den kommende fremlejer opfylder nogle bestemte betingelser.

§ 159:
Lejer har ansvaret for skader, som fremlejetageren forvolder.

Stk. 2: Lejer har ansvaret for, at fremlejetager overholder husordenen.

Stk. 3: Lejer har ansvaret for skader forvoldt som følge af installationer foretaget af fremlejetager.

§ 160:
Lejer må ikke uden ægtefællens accept fremleje lejemålet, hvis boligen derefter ikke længere kan bruges som fælles bolig eller virksomhed for en eller begge af ægtefællerne.

§ 161:
Denne bestemmelse indeholder en nærmere beskrivelse af lejers ret til at bytte lejemål med andre lejere, og i hvilket omfang udlejer kan modsætte sig bytte, eller kan kræve at forbedre lejemålet.

§ 162:
Ved bytning af lejemål skal den nye lejer opfylde de samme særlige vilkår, der er for overtagelsen af den nye lejlighed, hvis der er sådanne vilkår, som eksempelvis ved en studielejlighed.

§ 163:
Ved lejers død må dennes ægtefælle fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2: Hvis den afdøde lejer ikke havde en ægtefælle, må en person, der har haft fælles husstand med den afdøde i minimum 2 år inden dødsfaldet, fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3: Hvis den afdøde lejer ikke efterlod sig ægtefælle, og lejligheden var delvist udlejet til erhvervsvirksomhed, som lejemålet er af betydning for, så kan den afdøde lejers børn eller svigerbørn fortsætte lejeforholdet, medmindre udlejer har en rimelig grund til at modsætte sig det. Fortsættelsen af lejeforholdet kræver, at den person, der overtager lejemålet, har et kendskab til den forretningsmæssige branche, og ønsker at drive forretningen videre.

Stk. 4: Ved lejers død kan dødsboet og udlejer opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selvom lejeforholdet er tidsbestemt, eller der er aftalt længere opsigelsesperiode.

§ 164:
Bestemmelsen i § 163, stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse, hvis lejer på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el. lign.

§ 165:
Hvis lejerne skal skilles eller separeres, har den ene part ret til at fortsætte lejemålet. Hvis det er nødvendigt, må det afgøres ved bevilling eller dom. Hvis en af ægtefællerne har en erhvervsvirksomhed med tilknyttet forretningslokale til lejemålet, har denne ægtefælle fortrinsret til både forretningslokalet og den beboelse, der hører til dette.

§ 166:
Hvis lejerne ophæver deres samliv, og de har boet sammen i lejemålet i minimum 2 år, kan de aftale hvem af dem, der har ret til at blive i lejemålet.

§ 168:
Man kan ikke fratage lejer rettighederne efter §§ 157, 158, 160, 161, 162 og §§ 163-167, heller ikke selvom lejer giver accept.

Opsigelse

Kapitlet regulerer, hvilke opsigelsesmuligheder der er for begge parter af lejeforholdet. Det er angivet, hvilke regler og retningslinjer udlejer skal følge, før lejeforholdet kan opsiges, og hvilke regler der i denne forbindelse skal overholdes.

§ 169:
Lejer kan som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen, medmindre parterne har aftalt andet.

Stk. 2: Lejer skal have ægtefællens samtykke til at opsige lejemål, som er familiens bolig eller et lokale, der er tilknyttet ægtefællens virksomhed.

§ 170:
Udlejer kan opsige lejeforhold om: a) Enkelte værelser til beboelse, der er en del af udlejers bolig. b) Beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene. c) Ejerbolig eller andelsbolig, når udlejer selv ønsker at bebo boligen. d) En beboelseslejlighed hvortil der er knyttet restaurant, butik, kiosk eller lign.

§ 171:
Udover de lejeforhold der er nævnt i § 170, kan udlejer opsige lejemålet hvis: a) Udlejer selv vil benytte lejemålet. b) Udlejer dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. c) Lejer har været ansat som funktionær til driftsarbejde i ejendommen, hvor det har været vigtigt at bebo ejendommen, men udlejer kan godtgøre, at arbejdet ikke er godt nok udført. Det er en betingelse, at lejligheden efter opsigelsen skal benyttes af den efterfølgende funktionær. d) Lejemålet har været lejet som arbejder- eller funktionærbolig af virksomheden, som lejer var ansat i, og lejer ikke arbejder for virksomheden længere, så lejemålet nu skal benyttes af en anden ansat. e) Når udlejeren 2 eller flere gange har fået besked om, at lejer ikke følger afgørelser, der måtte være truffet af Huslejenævnet, og som lejer er forpligtet til at følge. f) Lejer har overtrådt husordenen. g) Lejer overtræder betingelser i et betinget lejeforhold på en måde, hvor lejers fraflytning kræves. h) Der er vægtige grunde til, at udlejer skal blive løst fra lejeforholdet. Disse grunde kan f.eks. være, når det er påkrævet af hensyn til offentlig interesse, erhvervsmæssige hensyn eller lign.

§ 172:
Ved udlejers opsigelse, hvor vedkommende selv ønsker at benytte lejemålet, gælder disse begrænsninger: a) Hvis lejligheden er til beboelse, skal udlejer selv ville bo der. Det kan altså ikke være udlejers børn eller andre. b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af både udlejers og lejers forhold. c) Udlejer må ikke opsige lejeforhold om erhvervslejemål, hvis udlejer bagefter vil drive erhverv i samme branche, som lejer gjorde. d) Hvis lejemålet er en ejerlejlighed, så kan lejeforholdet kun opsiges, hvis lejemålet er indgået efter opdelingen til ejerlejligheder. Ved lejeforhold fra den 1. januar 1980 eller senere skal lejer ved starten af lejeforholdet have vidst, at det var en ejerlejlighed, og at der kunne ske en opsigelse, hvis udlejer selv ville benytte lejemålet. Hvis lejeforholdet begyndte den 1. juli 1986 eller senere, så kan opsigelsen kun ske, hvis udlejer både opfylder de nævnte betingelser i denne bestemmelse, og yderligere selv har beboet lejligheden tidligere. e) Hvis lejer er beboerrepræsentant, kan vedkommende ikke opsiges. f) Hvis der er flere udlejere, som ejer ejendommen i fællesskab, kan de kun opsige én lejer af en beboelseslejlighed.

§ 173:
Hvis lejemålet er tidsbegrænset, ophører lejeforholdet automatisk ved udløbet af lejeperioden. En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig, medmindre andet fremgår af lejeaftalen.

Stk. 2: Bor lejer stadig i lejemålet 1 måned efter tidsbegrænsningens udløb, og gør udlejer intet for at lejer skal flytte, fortsætter lejemålet som tidsubegrænset. Det er altså en betingelse for dette, at udlejer ved, at lejer fortsat bor der, og ikke har opfordret lejer til at flytte.

Stk. 3: Tidsbegrænsningen skal være sagligt begrundet i udlejers forhold. En saglig begrundelse kan være, at udlejer ikke selv kan bebo boligen på grund af uddannelse, tjeneste eller alvorlig sygdom i perioden. Det er også en betingelse, at udlejer skal bebo boligen efter tidsbegrænsningens udløb. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis denne ikke vurderer, at udlejers forhold sagligt begrunder tidsbegrænsningen, så lejemålet fortsætter som tidsubegrænset.

§ 174:
Hvis lejer opsiges efter grundene i § 171, stk. 1, litra a, b, c eller h, skal udlejer med det samme tilbyde lejer en anden lejlighed i ejendommen, hvis den bliver ledig til overtagelse inden for 3 måneder efter den dato, som lejer er opsagt til.

§ 175:
En opsigelse skal ske med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, som ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 2: Hvis opsigelsen sker efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 3: Fraflytter lejer uberettiget, har udlejer pligt til at forsøge at genudleje lejemålet i de 3 måneder, der ellers var opsigelsesvarslet for lejer. Formår udlejer at finde en ny lejer, kan udlejer ikke kræve betaling fra den gamle lejer herefter.

§ 176:
Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde information om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 171 skal også indeholde information om grunden til opsigelsen. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde information om lejerens rettigheder efter §§ 177-179. Indeholder opsigelsen ikke disse informationer, er den ugyldig.

Stk. 2: Hvis lejer ikke vil godkende opsigelsen, skal lejer skriftligt gøre indsigelse mod opsigelsen inden for 6 uger fra, at opsigelsen er modtaget. Udlejer skal herefter indbringe sagen for boligretten, hvis udlejer vil fastholde opsigelsen.

§§ 177 og 178:
Disse bestemmelser angår lejere, der både bor i og driver erhvervsvirksomhed fra lejemålet i tilfælde af opsigelse. Bestemmelserne angår altså de såkaldte blandede lejemål.

§§ 179 og 180:
Disse bestemmelser vedrører situationer, hvor lejer ønsker erstatning i forbindelse med opsigelsen af det lejemål, hvori der drives erhvervsvirksomhed fra.

§ 181:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i §§ 171-179, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.

Stk. 2: En lejer kan ikke gyldigt frasige sig sin ægtefælles ret efter § 169, stk. 2 om at skulle samtykke ved opsigelse af familiens fælles bolig eller et lokale tilknyttet vedkommendes virksomhed.

Udlejers ret til ophævelse

§ 182:
Bestemmelsen indeholder en opremsning af tilfælde, hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen. De oplistede tilfælde er ikke udtømmende, og det vil sige, at der også kan være andre tilfælde end de nævnte, hvor udlejer kan hæve lejeaftalen. De nævnte tilfælde er blandt andet:

1. Hvis lejer ikke har betalt husleje til tiden.
2. Hvis lejer anvender lejemålet til noget andet end aftalt, og lejer ikke stopper med det på trods af udlejers indsigelse.
3. Når lejer har overtrådt husordenen på en måde, hvor lejers fraflytning er nødvendig.

Stk. 2: Hvis lejer ikke betaler rettidigt, skal udlejer tidligst efter den 3. hverdag afsende et påkrav til lejer, som derefter har 14 dage til at betale det manglende beløb. Udlejers påkrav skal nævne, at lejeaftalen kan ophæves, hvis betalingen ikke sker. Sker betalingen ikke indenfor denne 14-dages frist, kan udlejer ophæve lejemålet.

§ 183:
Hvis forholdene er under en vis bagatelgrænse, og dermed ikke har så stor betydning, så kan udlejer ikke hæve lejeaftalen. Lejer skal altså have misligholdt lejeaftalen væsentligt, men hvad der er væsentligt, vurderes konkret i det enkelte tilfælde.

Stk. 2: Hvis forholdene er ophævelsesberettigede efter grundene nævnt i § 182, men lejer bringer forholdene i orden, inden udlejer foretager ophævelsen, ved eksempelvis at betale den manglende husleje, kan udlejer ikke ophæve lejeaftalen.

§ 184:
Hvis udlejer ophæver lejeaftalen, har man som lejer pligt til straks at flytte og fortsat at betale husleje, indtil lejer efter den sædvanlige varsel kunne fraflytte. Hvis udlejer lider et økonomisk tab, kan lejer holdes erstatningsansvarlig for dette.

Stk. 2: Udlejer har pligt til at forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt. Hvad udlejer har af indtjening på dette, eller havde mulighed for at tjene, fratrækkes udlejers krav over for lejeren. Denne regel omtales i almindelighed som udlejers genudlejningspligt.

§ 185:
En aftale om at udlejer skal kunne ophæve lejeaftalen af andre årsager end dem, der står i dette kapitel, eller at ophævelsen skal være mere byrdefuld for lejer, end det er beskrevet i § 184, er ugyldig.

Fraflytning

Kapitel 22 er i praksis et af de vigtigste områder i lejeloven, da det er her, konflikterne ofte opstår, når der er mange penge på spil. Kapitlet uddyber hvilke rettigheder og pligter, der påhviler lejer, samt hvilke formkrav udlejer skal opfylde for ikke at miste sin ret til istandsættelse ved fraflytning.

§ 186:
Når lejemålet er opsagt, har man som lejer pligt til at fremvise lejemålet mindst 2 timer hver anden hverdag. Lejer vælger selv tidspunkterne for fremvisningerne, alt efter hvad der passer lejer bedst. Fremvisningerne kan også foretages af udlejer, hvis lejer ikke selv ønsker det, eller ikke har mulighed for at være til stede.

Stk. 2: Udlejer har ret til at få oplyst lejers nye adresse senest 8 dage før fraflytning af lejemålet.

§ 187:
Lejer skal fraflytte lejemålet senest klokken 12 på fraflytningsdagen, og lejemålet skal afleveres i samme stand, som det blev overtaget.

Stk. 2: Udlejer kan ikke gøre krav gældende i forbindelse med fraflytning, hvis der er gået mere end 2 uger siden synet. Udgifter, som ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, kan ikke afkræves af lejer. Udgiften kan dog tages med, hvis lejer har handlet urimeligt ved eksempelvis at forsøge at snyde, eller manglen ikke kunne opdages ved normal opmærksomhed.

Stk. 3: Hvis udlejer lejer mere end 1 lejemål ud, skal udlejer indkalde lejer skriftligt til syn senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejer er fraflyttet. Det skal ske med minimum 1 uges varsel. Dog kan lejer og udlejer selv aftale en kortere frist.

Stk. 4: Udlejer har pligt til at udarbejde en fraflytningsrapport ved synet. Rapporten skal afleveres med det samme til synet, hvis begge parter er til stede. Hvis lejer ikke er til stede til synet, eller nægter at skrive under på denne rapport, skal fraflytningsrapporten være modtaget af lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet.

Stk. 5: Hvis stk. 3 og stk. 4 ikke er overholdt, kan udlejer ikke stille krav om istandsættelse over for lejer, og lejer hæfter med andre ord ikke for noget.

§ 188:
Hvis lejer har foretaget forbedringer for lejemålet, så må disse kun fjernes, hvis det betyder, at lejemålet kommer i samme stand, som lejer overtog lejemålet i.

Beboerrepræsentation

Kapitel 23 omhandler lejernes ret til at have en beboerrepræsentation. Det fremgår, i hvilke lejemål lejere kan oprette en beboerrepræsentation, hvordan en afstemning til et beboermøde forløber og hvordan en beboerrepræsentation igen kan bortfalde.

§ 191:
Denne bestemmelse indeholder en beskrivelse af formålet med beboerrepræsentationsordningen og beboerrepræsentationens nærmere beføjelser.

§ 192:
Lejere i ejendomme med mindst 6 beboelseslejemål har ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2: Mindst halvdelen af de lejere, der er mødt op til beboermødet, skal vælge beboerrepræsentanter ved oprettelsen af en beboerrepræsentation i en ejendom. Hvis ikke halvdelen af lejerne er til stede ved mødet, skal beslutningen bagefter bekræftes ved en afstemning blandt alle lejere. Der kan vælges 3 beboerrepræsentanter, men hvis det er en ejendom med mindre end 13 lejligheder, vælges der kun 1.

Stk. 3: Hvis der er mellem 2-6 udlejede beboelseslejligheder i en ejendom, så kan et flertal af lejerne have samme funktion som en beboerrepræsentation. Der vælges i sådan et tilfælde en talsmand, som repræsenterer lejerne, og som handler efter flertallets beslutninger.

Stk. 4: Beboerrepræsentationen kan ophæves, men indtil da fortsætter den oprettede beboerrepræsentation. En beboerrepræsentation kan dog også bortfalde efter de måder, som er beskrevet i stk. 5 og 6.

Stk. 5: Udlejer kan bede lejerne om skriftligt at få at vide, hvem der er beboerrepræsentanter, hvis det er uklart. Beboerrepræsentationen bortfalder, hvis lejerne undlader at give udlejer denne oplysning inden for en bestemt frist.

Stk. 6: Hvis der ikke bliver afholdt et beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år, så bortfalder beboerrepræsentationen også.

Stk. 7: Hvis en udlejer ejer flere udlejningsejendomme, der er opført i sammenhæng som samlet bebyggelse med fælles friarealer eller nogen form for fælles driftsfællesskab, kan der oprettes en beboerrepræsentation.

Stk. 8: Hvis der er ejerlejligheder i en ejendom, hvor udlejer ejer mindst 6 lejligheder i ejerforeningen, gælder reglerne for beboerrepræsentation også i denne ejendom.

Stk. 9: Hvis en andelsboligforening driver en ejendom, og mindst 6 af lejlighederne ikke bebos af andelshavere, gælder reglerne for beboerrepræsentation også i denne ejendom.

§ 193:
Denne bestemmelse giver beboerrepræsentanterne ret til at vedtage en husorden for ejendommen.

§ 195:
Aftaler der indgås om bestemmelserne i hele kapitlet om beboerrepræsentationer, hvor bestemmelserne fraviges på en måde, som stiller lejer dårligere end lovgivningen, er ugyldige.