Skatteregler - Delvis udlejning

Udarbejdet af skatterådgivningsfirmaet TaxAdvice  (2024)

Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Bliv klogere på de skatteregler, som gælder ved denne type udlejning her.

Obs. denne artikel beskriver udelukkende forhold, der er gældende, såfremt du ejer helårsboligen, der udlejes, og der afgrænses for situationer, hvor du er lejer, andelshaver eller udlejer af sommerhus. Såfremt der er tale om udleje af helårsboligen hele året, er der som hovedregel tale om erhvervsmæssig virksomhed og her anvendes virksomheds- eller kapitalafkastordningen. Læs artiklen ”Udlejning af helårsbolig hele året” for uddybelse af de gældende regler på det område.

Hvis du har indtægter fra delvis udlejning af din bolig, skal de medregnes i din skattepligtige indkomst. Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Skattemæssigt er der forskel på, om du udlejer din bolig delvist eller fuldt ud. Der er også forskel på, om du udlejer din bolig en del af året eller over en længere periode. I denne artikel kan du læse om de skattemæssige regler, muligheder og faldgruber, der er, hvis du udlejer din bolig en del af året eller udlejer en del af din bolig. Reglerne gælder også i den situation, hvor du blot udlejer din ejendom et par dage via Airbnb, bytter ejendom eller udlejer via Bed and Breakfast.

Beskatning

Når du udlejer din bolig en del af året, bliver indtægten skattepligtig som kapitalindkomst på lige fod med renter, kursgevinst og lignende. Du kan vælge mellem to metoder til at opgøre, hvad du skal beskattes af: A: Bundfradragsmetoden eller B: Den regnskabsmæssige metode.

A – Bundfradragsmetoden

Den simpleste måde at opgøre den skattepligtige indkomst ved udlejning af egen bolig, er ved at anvende bundfradraget. Bundfradragets størrelse vil afhænge af 2 parametre: 1) hvorvidt udlejningen foretages gennem et bureau eller du selv står for udlejningen og 2) om udlejningen udgør en periode på over eller under 4 måneder.

Ad 1) Udlejning gennem bureau eller udenom bureau Bundfradraget udgør som minimum 12.700 kr. pr. år, såfremt du selv står for udlejningen, mens det udgør minimum 32.300 kr. pr. år, såfremt du udlejer ejendommen via en platform (2024-niveau). Dette beløb kan du udleje for uden at blive beskattet af det. I lejeindtægten indgår både husleje og lejerens betaling for el, vand og varme.

Ad 2) Udlejning over eller under 4 måneder Ved afgørelsen af, hvorvidt udlejningen udgør mere eller mindre end 4 måneder lægges der vægt på, om udlejningen er sammenhængende og om udlejningen sker til samme person.

Såfremt der foreligger en udlejning til én person, som udgør 4 måneder og 1 dag, vil udlejningen betragtes som værende over 4 måneder. Har du derimod 10 udlejninger af tre uger i året, fra forskellige personer, vil alle udlejninger i året anses som værende under 4 måneder, selvom det tilsammen udgør en periode over 4 måneder.

I tilfælde af, at du i året både har udlejninger der er under og over 4 måneder, kan du vælge at benytte reglerne for under 4 måneder for alle udlejninger i det pågældende år.

Hvis udlejen udgør mindre end 4 måneder
Såfremt udlejningen udgør mindre end 4 måneder, anvendes bundfradragsbeløbet som anført under Ad 1). Det vil sige, at bundfradraget vil udgøre 32.300 kr. pr. år, når udlejningen foretages gennem et bureau. Her er det et krav, at bureauet indberetter din indtægt til SKAT i dit navn.

Såfremt du derimod udlejer udenom et bureau, vil bundfradraget udgøre 12.700 kr. pr. år.

Hvis udlejen udgør mere end 4 måneder
Såfremt udlejningen udgør mere end 4 måneder, vil bundfradraget minimum udgøre 24.000 kr. om året.

Hvis den offentlige vurdering af din bolig er højere end 1.800.000 kr., er bundfradraget højere end 24.000 kr. pr. år, fordi bundfradraget beregnes som 1,333 % af den offentlige vurdering. Bor du i lejebolig, udgør bundfradraget mere end 24.000 kr. pr. år, hvis din årlige husleje er højere end 36.000 kr., idet bundfradraget beregnes som 2/3 af den årlige husleje (beregnet ud fra den rene husleje, dvs. uden tillæg af aconto varme og lign.)

Opmærksomhedspunkter ved bundfradragsmetoden
Du kan ikke trække andre udgifter fra end bundfradraget, hvis du vælger beskatning efter bundfradragsmetoden, hvorfor der eksempelvis ikke gives fradrag for betalte ejendomsskatter i udlejningsperioden.

Du skal fortsat betale fuld ejendomsværdiskat af ejendommen, selvom den udlejes.

Når du har trukket bundfradraget fra i lejeindtægten, skal du herefter trække 40%, da du kun skal betale skat af 60% af lejeindtægten. Det tilbageværende beløb udgør din skattepligtige indtægt ved udlejningen, som skal indberettes til skat.

Bundfradraget gælder pr. ejendom der udlejes. Det betyder, at såfremt der er flere ejere der udlejer samme bolig, gives udelukkende ét bundfradrag, som fordeles forholdsmæssigt mellem ejerne efter ejerskab.

B – Den regnskabsmæssige metode

Den anden metode til opgørelse af, hvor meget du skal betale i skat ved udlejning af egen bolig, er baseret på faktiske udgifter vedr. udlejningen. Det kan se ud som følgende:

Når du opgør det beløb, du skal beskattes af, kan du trække udgifter fra for el, vand og varme for den periode eller andel, boligen er udlejet, ligesom du kan trække udgifter til vedligeholdelse og afskrivninger af inventar fra, hvis boligen udlejes møbleret. Yderligere kan udgifter i forbindelse med udlejningen, herunder annoncering, trækkes fra. Det fradragsberettigede beløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Som lejeindtægter medregnes både husleje og modtaget betaling for el, vand og varme. Når du anvender den regnskabsmæssige metode, kan du også få nedslag i den årligt beregnede ejendomsværdiskat med den andel af boligen, der er udlejet. Hvis mere end 10% af din bolig er udlejet, kan du også trække den grundskyld fra, du betaler til kommunen, med en forholdsmæssig andel.

Ved den regnskabsmæssige metode skal du være opmærksom på, at du som hovedregel ikke kan trække udgifter til vedligeholdelse af boligen fra.

Hvilken metode skal jeg så vælge?

Hvilken metode, der giver mest mening at vælge, afhænger af mange forhold. Hvad der giver mest mening for dig, afhænger bl.a. af længden af udlejningen i løbet af året, og huslejens størrelse. Inden du vælger, skal du være opmærksom på, at hvis du vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke vende tilbage til bundfradragsmetoden.

Generelle overvejelser:

• Husleje op til det beregnede bundfradrag betyder, at du bør vælge bundfradragsreglen.
• Forventning om begrænset udlejning taler for bundfradragsreglen.
• Mange ugers udlejning eller udlejning af en stor del af boligen taler for anvendelse af den regnskabsmæssige metode, men du bør få foretaget en konkret beregning, før du vælger den regnskabsmæssige metode.
• Jo højere husleje, jo højere ejendomsværdiskat og jo højere grundskyld kan også tale for den regnskabsmæssige metode.

Nedenstående eksempler viser, at nettofordelen er størst ved den regnskabsmæssige metode ved udlejning i en periode på 6 måneder eller mere. Hvis du udlejer i 3 måneder og derunder, er der ikke den store nettoforskel mellem anvendelse af bundfradragsmetoden og den regnskabsmæssige metode. Bundfradragsmetoden er dog at foretrække, når huslejen er mindre eller lig med det beregnede bundfradrag.