Hvornår kan udlejer opsige eller ophæve lejeaftalen?

Du er som lejer generelt godt beskyttet mod udlejers opsigelse. I de tilfælde hvor det er muligt for udlejer at opsige lejer, gælder der særlige krav til, hvordan og i hvor god tid opsigelsen skal foregå. Her skal man være opmærksom på, at der skelnes mellem hhv. at opsige eller ophæve lejeaftalen. Læs i denne artikel om forskellen på en opsigelse og en ophævelse, samt hvilke krav de hver især skal opfylde for at være gyldige.

En opsigelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven. Den sker altså ikke, fordi lejer har misligholdt aftalen eller handlet i strid med lejeloven. Her kan nævnes tilfælde som hvis udlejer selv ønsker at flytte ind i lejemålet, eller hvis ejendommen/lejemålet skal nedrives.

Ved ophævelse bringes lejeaftalen til ophør med øjeblikkelig virkning. Hvis lejer eller udlejer handler i strid med lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser, kan den anden part ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning. Et tilfælde hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen, kan blandt andet være, hvis lejeren ikke overholder sine forpligtelser på sådan en grov måde, at vedkommendes fjernelse er nødvendig.

Opsigelse

Udlejer kan opsige lejer hvis:

Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 måned.
Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som udlejer selv ønsker at bebo, og vedkommende ikke ejede andre udlejede lejemål på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået. Denne opsigelsesadgang gælder dog kun for lejeaftaler indgået efter 01/07-2015.
Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
Udlejer selv ønsker at bo i det lejemål, som du bor i. Det er dog et krav, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af både dine og udlejers forhold. I denne vurdering skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og hvor gode muligheder du har for at finde et andet lejemål. Hvis udlejer selv bor i en lejlighed i ejendommen på det tidspunkt, hvor vedkommende opsiger dig, skal udlejer tilbyde dig at overtage vedkommendes lejlighed. Derudover er det væsentligt, om du er beboerrepræsentant i ejendommen eller ej. Udlejer må nemlig ikke opsige dig med denne grund, så længe du er beboerrepræsentant.
Opsigelsesvarsel er minimum ét år.
Ejendommen skal nedrives. Udlejer skal i dette tilfælde kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives, og at dette nødvendiggør din fraflytning, hvis du skal kunne opsiges som lejer. En sådan dokumentation er tilstrækkelig, hvis udlejer kan fremvise en nedrivningstilladelse. Hvis din udlejer opsiger dig med dette opsigelsesgrundlag, skal vedkommende tilbyde dig en anden bolig af samme art.
Opsigelsesvarsel er 3 måneder.
Lejer ikke overholder god skik og orden eller regler i husorden.
Opsigelsesvarsel er 3 måneder. Der er dog også nogle særlige forhold, der gør sig gældende ved brug af denne årsag. Læs mere nedenfor.

Særligt ved overtrædelse af husorden: Ved overtrædelse af husordenen skal udlejer give dig et skriftligt påbud om, at du ikke overholder husordenen, så du har en chance for at rette op på din adfærd. Udlejer kan først opsige dig, hvis du efter flere påbud ikke har ændret adfærd, og dermed fortsat overtræder husordenen. En overtrædelse skal være gentagende for at kunne danne grundlag for en opsigelse. Derudover skal udlejer kunne dokumentere overtrædelsen og de gener, den har medført.

Mange lejere tror, at de kan risikere at blive opsagt, hvis udlejer beslutter sig for at sælge den ejendom eller den konkrete bolig, som de bor til leje i. Det er dog vigtigt at understrege, at et salg af hele ejendomme eller den konkrete bolig ingen betydning har for din lejekontrakt. Du kan stadig blive boende i boligen på samme vilkår, som du hele tiden har haft, og hvis en ny person overtager boligen fra din udlejer, bliver denne din nye udlejer på uændrede vilkår. Læs mere om betydningen af udlejerskift her.

Opsigelsen i praksis

En opsigelse fra udlejers side skal ske skriftligt og indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen. Derudover skal den oplyse, at du som lejer har ret til at gøre skriftlig indsigelse mod opsigelsen inden for 6 uger fra opsigelsestidspunktet i tilfælde af, at du er uenig. Hvis ikke opsigelsen indeholder disse nævnte ting, er den ugyldig, og lejemålet vil ikke anses for værende opsagt.

Hvis du vælger at gøre indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for Boligretten. Gør udlejer ikke dette inden for 6 uger efter fristen for indsigelsens udløb, bortfalder udlejers opsigelse automatisk. Det er vigtigt, at din indsigelse mod udlejers opsigelse sker pr. brev, da en indsigelse ikke er gyldig, hvis den sendes digitalt.

Hvis der i lejekontrakten er tale om en tidsbegrænset lejeperiode, er lejeforholdet uopsigeligt, medmindre du som lejer misligholder aftalen. Det kan også aftales mellem dig og udlejer, at et tidsbegrænset lejemål kan opsiges. En sådan opsigelsesadgang i et tidsbegrænset lejemål skal blot fremgå af lejekontraktens § 11.

Ophævelse

Udlejer kan også ophæve lejeaftalen, hvilket betyder, at du som lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen. De situationer hvor ophævelse er relevant, kan inddeles i tilfælde relateret til hhv. grov misligholdelse af forpligtelser og tilsidesættelse af husordenen, som gennemgås i de følgende underafsnit.

Grov misligholdelse af forpligtelser

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis du har misligholdt dine forpligtelser groft. Det vil sige, hvis du handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i lejeloven. En grov misligholdelse er blandt andet hvis:

Du ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse over en længere periode.
Udlejer kan først ophæve lejemålet, hvis du efter en betalingsfrist på 14 dage, stadig ikke har betalt din husleje.
Du bruger lejemålet til andet, end hvad der er aftalt.
Ved uretmæssig brug af lejemålet (eksempelvis erhvervsformål i stedet for beboelse) kan udlejer gøre indsigelse. Hvis du efter indsigelsen fortsat benytter lejemålet til andet, end hvad der er aftalt, har udlejer ret til at ophæve lejeaftalen. I udlejers indsigelse skal det fremgå, at lejeaftalen kan hæves inden for en rimelig varslingsperiode, hvis ikke du stopper med den ulovlige benyttelse af lejemålet.
Du ikke giver udlejer adgang til lejemålet, hvor udlejer ifølge loven har ret til det.
Du kan ikke nægte udlejer adgang til lejemålet, hvis udlejer har en saglig grund til at gennemgå lejemålet. Udlejer har eksempelvis ret til adgang, hvis det drejer sig om udbedring af en mangel. Det kan eksempelvis være i tilfælde af en utæt vandinstallation, der medfører væsentlige gener for dig eller de øvrige lejere. Hvis udlejer skal udføre arbejde i lejemålet, og det ikke er til væsentlig gene for dig som lejer, skal udlejer varsle arbejdet 6 uger i forvejen. Ved mere omfattende arbejde skal der varsles 3 måneder forinden.
Du ikke bor i lejemålet.
Som lejer er du forpligtet til at bo i lejemålet. Det betyder, at du ikke må beholde boligen for en sikkerheds skyld, hvis du eksempelvis er flyttet ind hos din kæreste. Udlejer kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis du ikke har opsagt lejemålet, men er flyttet ud.
Du vanrøgter lejemålet ved eksempelvis at ødelægge eller påføre det skade.
Hvis du som lejer påfører skade på lejemålet, kan udlejer ophæve lejemålet “straks”. Skade kan også forekomme i form af væsentlige gener som lugt, skadedyr eller ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere i ejendommen, herunder i tilfælde af ophobning af affald i lejemålet eller ved manglende rengøring igennem lang tid. “Straks” betyder, at du skal flytte fra lejemålet hurtigt, hvilket ofte er i løbet af et par dage.
Du overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden.. Ligesom du som lejer skal bo i lejemålet og ikke må bruge det til andet, end hvad der er aftalt, må du ikke overlade lejemålet til andre, som ikke i forvejen bor i husstanden. Du kan dog til enhver tid fremleje din lejlighed. Husk at følge de regler, der gælder ved fremleje, så du ikke risikerer at blive smidt ud. Læs mere om fremleje her .

Manglende overholdelse af god skik og orden

Hvis du som lejer tilsidesætter dine pligter i forhold til god skik og orden, og er til gene for de øvrige beboere eller udlejer, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Det kan eksempelvis være hvis:

Du udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for andre.
Hvis din adfærd medfører gener for de øvrige beboere, heriblandt generel eller sundhedsmæssig utryghed, samt uacceptabel støj.
Hvis dine husdyr er til væsentlig gene for de øvrige beboere på grund af støj, lugt, frygt m.m.
Hvis du ødelægger ejendommen eller misligholder lejemålet.

Ophævelsen i praksis

Det er generelt forudsat, at udlejer først fremsender en indsigelse eller et påkrav til dig, før udlejer kan benytte sig af ophævelsesadgangen. Udlejer skal altså give dig mulighed for at indrette dig efter udlejers indsigelser eller påkrav, før udlejer skriftligt kan hæve lejekontrakten.

Særligt om manglende betaling af husleje

Når det kommer til manglende betaling af din husleje, kan udlejer kun ophæve lejeaftalen, såfremt der er forløbet en frist på 14 dage, samt udlejer har sendt dig et påkrav om huslejebetalingen. Dette påkrav kan tidligst afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde udlejers krav på huslejen, samt en påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.