Fraflytningssyn og flytteopgørelse

Når lejer har opsagt lejeforholdet, og skal fraflytte din bolig, skal du være opmærksom på at overholde de regler og tidsfrister, som er forbundet med fraflytningssynet, fraflytningsrapporten og flytteopgørelsen. Disse regler kan du læse mere om her.

Hvilken istandsættelse kan du kræve?

Er lejekontrakten indgået før 1. juli 2015, kan du kræve, at lejer afleverer lejemålet nyistandsat, hvis det var nyistandsat, da lejer flyttede ind. Det betyder, at lejer hæfter for istandsættelse af alt fra gulve og vægge til køkken og bad, så det fremstår nyt. Er lejekontrakten indgået efter den 1. juli 2015, og har lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt ifølge lejekontrakten, kan du kun kræve en “normalistandsættelse” af lejer, når vedkommende fraflytter boligen. En normalistandsættelse omfatter nødvendig hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Fraflytningssyn

Hvis du lejer mere end ét lejemål ud, skal du ifølge lejeloven altid afholde ind- og fraflytningssyn. Boligen skal synes senest to uger efter, at du er gjort bekendt med, at lejer er flyttet ud. Du skal indkalde lejer skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Indkaldelsen kan sendes digitalt, hvis lejekontrakten er indgået efter d. 1. januar 2018. Er lejekontrakten indgået før d. 1. januar 2018, kan du kun indkalde lejer digitalt, hvis I i lejekontraktens § 11 har aftalt at benytte digital kommunikation. Læs mere om digital kommunikation her . Overholder du ikke tidsfristen, kan du risikere at miste muligheden for at forlange, at lejer betaler for udbedring af de fejl og mangler, som lejeren er skyld i. Det er derfor meget vigtigt at være opmærksom på tidsfristerne.

Hvis du kun lejer ét lejemål ud, har du ikke pligt til at afholde hverken ind- eller fraflytningssyn, men du skal meddele lejer dine krav til istandsættelse inden for 2 uger fra lejerens fraflytningsdato, medmindre I har aftalt en anden frist. Hvis du ikke overholder tidsfristen, kan du som hovedregel ikke kræve, at lejer betaler for udbedring af mangler.

Fraflytningsrapport

Har du pligt til at afholde fraflytningssyn, skal du ved fraflytningssynet udarbejde en fraflytningsrapport, hvor det på baggrund af fraflytningssynet aftales, hvad der skal istandsættes i lejemålet. Den færdige rapport skal afleveres til lejer ved synet. Du kan enten printe den eller sende den via mail. Sørg for at lejer besvarer mailen med sin bekræftelse på at have modtaget rapporten, straks når vedkommende har modtaget den. Både du og lejer skal, ligesom ved indflytningssynet, være til stede ved fraflytningssynet. Begge parter skal også underskrive den færdige fraflytningsrapport. Er lejer forhindret i at deltage i synet, eller nægter vedkommende at underskrive fraflytningsrapporten, eksempelvis i tilfælde af uenighed over rapportens indhold, skal du sende rapporten til lejer senest 2 uger efter synet.

Flytteopgørelsen

Når istandsættelsen er foretaget, skal du sende en flytteopgørelse til lejer. I flytteopgørelsen skal du opgøre de økonomiske udgifter for istandsættelsen. Udgifterne skal specificeres således, at det fremgår hvad hver udgiftspost er brugt på og har kostet. Er væggene blevet malet og gulvet slebet, skal det således fremgå, hvad henholdsvis malerarbejdet og slibearbejdet har kostet. Gør du ikke det, opfylder fraflytningsopgørelsen ikke specifikationskravet, og så kan du risikere, ikke at kunne gøre det økonomiske krav gældende. Du bør også vedlægge en kopi af regningerne til de forskellige håndværkere, så opgørelsen er så gennemskuelig for lejer som muligt.

Tidsfrist for flytteopgørelse

Der er ingen konkret frist for, hvornår lejer senest skal have modtaget flytteopgørelsen. Fristen angives som “inden for rimelig tid” i lejeloven, og her er det retspraksis og de konkrete omstændigheder, som afgør, hvad der betragtes som rimelig tid. Det vil typisk være inden for et par måneder. Det er i øvrigt dit ansvar at få indhentet regningerne fra håndværkerne, så lejer kan modtage flytteopgørelse inden for rimelig tid.

Hvilke udgifter må udlejer medtage i fraflytningsopgørelsen?

I flytteopgørelsen må du kun medtage udgifter til istandsættelse med for de ting, som er angivet i fraflytningsrapporten samt eventuelle huslejerestancer.

Den eneste undtagelse til de udgifter, der må medtages, som ikke fremgår i fraflytningsrapporten, er “skjulte mangler”. Skjulte mangler er mangler, som du ikke kunne eller burde opdage ved fraflytningssynet, men som du efterfølgende er blevet bekendt med. Disse skjulte mangler må altså gerne regnes med i flytteopgørelsen, selvom de ikke fremgår af fraflytningsrapporten. Bemærk dog at skjulte mangler skal påtales, så snart de opdages og ikke først gennem flytteopgørelsen. Du skal således gøre lejer bekendt med manglen, når du opdager den, for ikke at miste retten til at gøre den gældende. Et eksempel på en skjult mangel fra retspraksis er opdagelsen af kattelopper, der stammede fra den fraflyttede lejers kat.

Du skal også huske, at du kun må medtage udgiften til istandsættelse for de dele af lejemålet, som lejer er pålagt vedligeholdelsespligten for. Er lejer pålagt ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, kan du derfor ikke pålægge vedkommende at betale for istandsættelse af dele, der vedrører den udvendige vedligeholdelse. Den eneste vedligeholdelsespligt som din lejer er tildelt direkte gennem lejeloven, er vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Det skal derfor være aftalt i lejekontrakten, hvis du har pålagt lejer vedligeholdelsespligten for mere end dette.