Lejekontrakten
Hvad er en lejekontrakt, hvad indeholder den og hvorfor er det vigtigt at læse den omhyggeligt igennem, før du underskriver den? Hvad sker der, hvis du ikke læste den grundigt igennem, inden du underskrev den, eller hvis du måske slet ikke har en lejekontrakt? Find svarene her.
Hvad er en lejekontrakt?
Lejekontrakten er en aftale mellem dig og udlejer, som beskriver lejemålet og begge parters forpligtelser og rettigheder i lejeforholdet, bl.a.:
- Hvornår lejeforholdet starter
- Hvilke pengebeløb der skal betales (depositum, husleje og forudbetalt leje)
- Størrelsen på lejemålet
- Hvilke andre ting der er brugsret til (eksempelvis cykelskur, fællesvaskeri osv.)
- Hvilke aftaler der er angående vand, varme og el
- Hvilket inventar der medfølger (herunder køleskab, fryser, osv.)
- Hvad lejer og udlejer hver især står for af vedligeholdelse
Det kan nemt virke uoverskueligt, når du får en lejekontrakt stukket i hænderne første gang. Det kan derfor være fristende bare at underskrive den og håbe på, at alt er, som det skal være. Du bør dog altid læse lejekontrakten grundigt, før du underskriver den, så du sikrer dig, at det der står i kontrakten, rent faktisk er hvad du og udlejer har aftalt. Er kontrakten først underskrevet, er dens indhold bindende for begge parter. Kontrakten er dog ikke bindende, hvis der er noget i aftalen, som ikke overholder lovgivningen.
Lejekontraktens § 11 om særlige vilkår
Et af de vigtigste punkter i lejekontrakten er § 11 om særlige vilkår. Det er under dette punkt, at udlejer kan gøre undtagelser og tilføjelser gældende, og hvor lejer kan pålægges ekstra forpligtelser i forhold til lejelovgivningen. Du skal derfor altid læse det, der står under § 11 ekstra grundigt igennem, før du underskriver lejekontrakten. Udlejer skal markere overskriften til § 11 med fed skrift i lejekontrakten eller fremhæve den på anden tydelig vis, så det er klart for dig, at det er denne sektion, der vedrører de særlige vilkår. Er sektionen ikke særligt fremhævet, er vilkårene, som står deri, ikke gyldige for lejeaftalen.
Særlige vilkår under lejekontraktens § 11 kan eksempelvis være:
- Årlige huslejestigninger
- En tidsbegrænset lejeperiode
- Særlige regler for husdyrforhold - eksempelvis antallet dyr, eller hvilke dyr, der evt. er tilladt
- Hvad der ekstraordinært kræves af dig som lejer i forhold til vedligeholdelse i det konkrete lejemål
- Særlige forhold ved fraflytning - eksempelvis fraflytning 14 dage før lejeforholdets ophør
Tip: Husk altid at få mundtlige aftaler med udlejer på skrift - få dem enten skrevet direkte ind i kontrakten eller lavet som tillæg dertil. En mundtlig aftale er lige så gyldig som en skriftlig, men den mundtlige aftale er svær at bevise, hvis der senere opstår en tvist, og udlejer ikke genkender aftalen.
Inden indgåelse af lejekontrakten
Før du underskriver lejekontrakten, bør du, som nævnt ovenfor, læse den grundigt igennem. Derudover kan du helt gratis få Lejerens Frie Retshjælp til at gennemgå lejekontrakten og vurdere, om lejekontraktens indhold er fair og lovligt. Du kan læse mere og kontakte Lejerens Frie Retshjælp her .
Hvis du har underskrevet lejekontrakten
Har du allerede underskrevet lejekontrakten uden grundig gennemlæsning eller hjælp, kan det alligevel være en god idé at få Lejerens Frie Retshjælp til at gennemgå lejekontrakten. På denne måde kan du finde ud af, hvordan du er stillet og sikre dig, at lejekontrakten ikke indeholder ulovlige vilkår, som du ikke behøver overholde.
Hvis du ikke har en lejekontrakt
Er der ikke blevet udarbejdet en lejekontrakt mellem dig og din udlejer, er der ingen grund til panik. Dine kontoudtog og/eller kvitteringer for indbetalinger af husleje, depositum, forudbetalt husleje og lign. fungerer som bevis for, at du lejer boligen, og har betalt de forskellige udgifter. Uden en lejekontrakt er det lejelovens almindelige regler, som gælder for lejeforholdet. Faktisk er det ofte til din fordel, hvis der ikke lavet er en lejekontrakt, da du i dette tilfælde ikke kan stilles dårligere end lejeloven, som i mange af bestemmelserne søger at stille lejeren godt i forhold til udlejer.
Ønsker du at få en skriftlig lejekontrakt, har udlejer dog pligt til at lave én, hvis du kræver det.
Sammensatte lejekontrakter og supplerende aftaler
I nogle situationer vil udlejer lave en ekstra aftale i forbindelse med indgåelse af lejeaftalen. Dette kan eksempelvis være ved leje af en parkeringsplads. Beskyttelsen af denne ekstra aftale afhænger af en række forhold. En parkeringsplads er som udgangspunkt ikke omfattet af lejelovens beskyttelse, da dette ikke er et hus, husrum eller lokale. Hvis en kontrakt indeholder både en lejeaftale om en lejlighed (hvor lejeloven finder anvendelse) og en lejeaftale vedrørende en parkeringsplads (hvor lejeloven ikke finder anvendelse), så er udgangspunktet, at begge aftaler i kontrakten anses som én helhed, og dermed beskyttes begge dele af kontrakten efter lejeloven. Det gælder overordnet for disse sammensatte kontrakter, at hele aftalen er omfattet af lejeloven, hvis det væsentligste i lejeaftalen angår leje af en lejlighed.
Ved sammensatte lejekontrakter kan man ikke kun opsige en enkelt del af aftalen, når flere forskellige elementer er samlet i samme lejekontrakt. Med udgangspunkt i eksemplet ovenfor kan man altså ikke kun opsige aftalen for lejligheden, uden at opsige aftalen for parkeringspladsen. Det kan dog være indskrevet i lejekontrakten, at opsigelse for en enkelt del skal være muligt.
Det er også muligt at indgå en yderligere selvstændig lejeaftale, som ikke har noget at gøre med leje af selve lejligheden. Det kan f.eks. være leje af lokaler, som ikke skal benyttes til beboelse. I dette tilfælde vil lejeaftalen om noget, der ikke er omfattet af lejelovens anvendelsesområde, ikke være underlagt lejelovens beskyttelse for lejer, hvilket betyder, at udlejer kan opsige denne del af aftalen uden at skulle følge lejelovens varslingsprocedure og fremgangsmåde. Forholdet vil da være reguleret af erhvervslejeloven i stedet, som ikke beskytter lejere i lige så høj grad som lejeloven.
