Inden du udlejer din bolig

Vil du udleje din bolig, er der nogle centrale ting, som har stor betydning for hvilke regler, der gælder for udlejningen af det konkrete lejemål. Læs med her.

Inden du lejer din bolig ud, er det vigtigt at orientere dig om, hvorvidt boligen ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. Det er også vigtigt at have styr på, hvornår boligen er opført, hvilken type bolig der er tale om og om den ligger i en større ejendom. Disse ting har nemlig betydning for, hvilke regler der gælder for udlejningen af boligen. Når du først har dannet dig et overblik over de forskellige omstændigheder, bliver det også nemmere for dig at navigere i indholdet af lejeloven, og vores artikler, i forhold til hvilke love og regler, der gælder eller kan fraviges ved din konkrete udlejningsbolig.

Er lejemålet beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune?

For privat udlejning er der to hovedlove, der gør sig gældende: lejeloven, som er en lovgivning om selve lejeforholdet, og lov om boligforhold, som er en lov af offentligretlig karakter, der bl.a. indeholder regler om bopælspligt og Huslejenævnets virke. Med den nye lejelov, som blev indført med virkning fra den. 1. juli 2022, blev både den gamle lejelov og den forhenværende boligreguleringslov ophævet. Meningen med dette var, at man ønskede at sammenskrive de to love, så de regler der vedrører lejeforhold, er samlet i én lov - den nye lejelov fra 2022 - og de regler, der vedrører myndighederne, er samlet i den nye lov om boligforhold. Lejeloven gælder i hele landet, hvorimod lov om boligforhold kun gælder i nogle nærmere bestemte kommuner. Det er op til den enkelte kommune at beslutte, om lov om boligforhold skal gælde eller ej. Lov om boligforhold gælder for størstedelen af de private udlejningsboliger, da loven primært er indført i de større kommuner med private udlejningsbyggerier og med mangel på lejeboliger. For de kommuner der er regulerede, gælder lov om boligforhold automatisk. For de kommuner der ikke er regulerede, og dermed er uregulerede, gælder lov om boligforhold kun, hvis kommunalbestyrelsen i den pågældende uregulerede kommune har bestemt, at loven skal gælde for denne kommune. Langt de fleste kommuner i Danmark er dog regulerede kommuner. Nedenstående kommuner er de eneste, hvor lov om boligforhold IKKE gælder. De er dermed uregulerede:

Billund
Fredensborg
Greve
Herning
Holstebro
Ikast-Brande
Læsø
Mariagerfjord
Rebild
Ringkøbing-Skjern
Samsø
Solrød
Struer
Thisted
Tønder
Varde
Vesthimmerland
Ærø

Er lejemålet taget i brug før eller efter d. 31. december 1991?

Om boligen er taget i brug før eller efter d. 31. december 1991, har betydning for, om visse regler i forhold til huslejefastsættelse skal følges, eller kan fraviges. En af de ting med væsentligst betydning er, at det er muligt at benytte reglerne om fri huslejefastsættelse, hvis boligen er taget i brug efter d. 31. december 1991. Reglerne gælder altså for udlejning af boliger i nyere private udlejningsejendomme, der er taget i brug efter d. 31. december 1991, men ikke for udleje af f.eks. enkeltværelser. Reglerne om fri lejefastsættelse betyder, at du ikke behøver at fastsætte huslejen ud fra de almindelige principper om, at huslejen skal følge lejemålets værdi eller dine omkostninger i forbindelse med udlejningen af lejemålet. Du kan således fastsætte huslejen højere end sædvanligt, uden at bekymre dig om, at lejer kan henvende sig til Huslejenævnet og få en huslejenedsættelse, fordi lejemålets værdi er lavere end den husleje, der betales. Du kan dog ikke fastsætte huslejen irrationelt højt. Er huslejen sat irrationelt højt, kan der nemlig godt ske en nedsættelse af huslejen gennem Huslejenævnet ud fra almindelige aftaleretlige principper. Det er vigtigt at have for øje, at det ikke er afklaret, præcist hvor meget højere end lejemålets værdi, du kan fastsætte huslejen, før det kan føre til en nedsættelse gennem en sag.

Ligger lejemålet i en større ejendom eller i en småejendom?

Hvis du vil leje din bolig ud, er det også relevant at have styr på, om lejemålet ligger i en større ejendom, eller i det der betegnes som en småejendom. Dette har blandt andet indflydelse på, hvordan du må fastsætte huslejen. Du kan læse mere om fastsættelse af husleje her.

En større ejendom er en ejendom med mere end 6 beboelseslejemål.

En småejendom har 6 eller færre beboelseslejemål. Udlejede parcelhuse hører lovmæssigt under denne kategori.

Hvilken type lejemål er boligen?

Hvilken type lejemål der er tale om, har også betydning for, hvilke regler der gælder for boligen. Man skelner i denne forbindelse mellem beboelseslejemål, enkelt- og klubværelser. Skelningen mellem typerne af lejemål har bl.a. betydning for længden af opsigelsesvarslet, hvor beboelseslejemål og klubværelser som udgangspunkt kan opsiges med 3 måneders varsel, mens enkeltværelser er frit opsigelige. Det har også betydning for lejefastsættelsen af de forskellige typer lejemål. Man gør nemlig en undtagelse til lejefastsættelse af enkeltværelser i regulerede kommuner, som skal fastsættes efter det lejedes værdi, selvom udgangspunktet i regulerede kommuner er, at lejen fastsættes efter omkostningsbestemt leje. Reglerne for beboelseslejemål og klubværelser er i hovedtræk ens, mens der er andre regler, som gælder for udlejning af enkeltværelser.

Et beboelseslejemål er et lejemål med et selvstændigt køkken og afløb. Lejemål der består af lejemål til både beboelse og erhverv, anses også som et beboelseslejemål, så længe at både beboelses- og erhvervsdelen hænger fysisk sammen. Parcelhuse til leje defineres også lovmæssigt som et beboelseslejemål.

Et enkeltværelse er, når du lejer et værelse ud, der er en del af din egen bolig. Det kan både være et værelse i en lejlighed eller i et hus, så længe du som udlejer selv bor der. I denne type lejemål deler man typisk køkken og bad med lejeren.

Et klubværelse er modsat et enkeltværelse, når lejemålet er et værelse, som ikke er en del af dit eget beboelseslejemål. Klubværelset kan udadtil minde meget om kollegieværelser, hvor man deler køkken og bad med andre beboere i ejendommen.