Hvem er ansvarlig for vedligeholdelse?

Hvem skal vedligeholde hvad? Det er vigtigt at sætte sig ind i, hvad hhv. du og din udlejer har pligt til at vedligeholde. Du finder svaret her, hvor vi også fortæller dig, hvad du skal gøre, hvis din udlejer misligholder sin vedligeholdelsespligt.

Hvad er vedligeholdelse?

Vedligeholdelse betyder, at man opretholder det lejede i den aftalte stand, efterhånden som der sker forringelse af lejemålet ved slid og ælde. Vedligeholdelse omfatter ikke udbedring af skader, der skyldes din eller udlejers uagtsomme eller forsætlige handlinger. Er du kommet til at ødelægge noget ved forkert brug, skal du derfor betale for en reparation og eventuelt nødvendig udskiftning, selvom udlejeren egentligt har vedligeholdelsespligten. Omvendt gælder det også, at hvis udlejer ødelægger noget, du har vedligeholdelsespligten for, må udlejer selv dække udbedringen.

Hvem skal vedligeholde hvad?

Den eneste vedligeholdelsespligt, du som lejer er tildelt direkte gennem lejeloven, er vedligeholdelse af låse og nøgler i lejemålet. Hvis udlejer ønsker, at du skal være tillagt en større vedligeholdelsespligt end blot vedligeholdelse af låse og nøgler, skal det være anført i lejekontrakten. I langt de fleste tilfælde vil det være aftalt, at lejer har en større vedligeholdelsespligt. Lejelovens regler om, hvem der har vedligeholdelsespligten, bruges altså kun, hvis intet andet er aftalt i lejekontrakten. Du kan derfor godt være pålagt den udvendige vedligeholdelsespligt i henhold til lejekontrakten, selvom det som udgangspunkt er udlejer, der har denne vedligeholdelsespligt ifølge loven. Derfor er det også vigtigt, at du orienterer dig i din lejekontrakt, så du er bevidst om, hvilke pligter der påhviler dig. Husk at du naturligvis altid har vedligeholdelsespligten for elementer, som du selv vælger at installere i boligen. Hvis du eksempelvis vælger at installere en vaskemaskine i lejemålet, har du vedligeholdelsespligten for denne - også selvom det fremgår af lejekontrakten, at udlejer har vedligeholdelsespligten for hårde hvidevarer.

Hvad siger din lejekontrakt?

Først og fremmest skelner man mellem den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt. Under § 8 i lejekontrakten skal udlejer angive, om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis du som lejer bliver pålagt andre ting, end hvad den almindelige indvendige vedligeholdelsespligt sædvanligvis består af, skal det skrives ind under § 11 i lejekontrakten. Hvis du som lejer pålægges den udvendige vedligeholdelsespligt, skal det ligeledes skrives ind under § 11 i lejekontrakten. Hvad henholdsvis den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt indebærer, kan du læse om i de kommende afsnit. Det er nemlig ikke så åbenlyst, som man tror.

Indvendig vedligeholdelsespligt

Indvendig vedligeholdelse består helt konkret af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Lejer tildeles ofte den indvendige vedligeholdelsespligt, medmindre lejemålet er underlagt en B-ordning. Det kan du læse mere om i afsnittet “B-ordning og vedligeholdelseskonto”.

Ifølge lejeloven er det udlejer, der er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, hvis ikke andet er aftalt i lejekontraktens § 11. Står udlejer for den indvendige vedligeholdelse, skal vedkommende selv sørge for hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve i lejemålet så ofte, det er nødvendigt som følge af almindeligt slid og ælde i lejemålet. I situationer hvor det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, er lejemålet omfattet af B-ordningen. Ved B-ordningen er udlejer forpligtet til at oprette en indvendig vedligeholdelseskonto, hvor der hver måned indbetales et beløb på 52 kr. pr. m2 bruttoareal (2024). Udlejer har ikke pligt til at udføre indvendig vedligeholdelse for et større beløb, end der står på den indvendige vedligeholdelseskonto.

Hvis det er dig som lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du ikke oprette en vedligeholdelseskonto. Du skal blot vedligeholde lejligheden indvendigt i det omfang, det er rimeligt efter en konkret bedømmelse. Du har altså pligt til at holde det lejede forsvarligt vedlige i hele lejeperioden, og skal derfor foretage maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve så ofte, som det er nødvendigt for lejemålet. Det gælder tilsvarende, at du jævnligt skal rengøre lejemålet. Det er som udgangspunkt din vurdering, hvor ofte det er nødvendigt at foretage den indvendige vedligeholdelse.

Udvendig vedligeholdelsespligt

Det kommer ofte bag på de fleste, hvad den udvendige vedligeholdelsespligt dækker over. Den udvendige vedligeholdelse dækker nemlig både over elementer, der befinder sig uden for og inde i boligen. Udgangspunktet er, at alt hvad der ikke kan kategoriseres under betegnelsen indvendig vedligeholdelsespligt - dvs. hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve - hører under udvendig vedligeholdelsespligt. Du skal derfor være opmærksom på, at udvendig vedligeholdelsespligt også kan være eksempelvis reparation af gulve og døre. Udvendig vedligeholdelsespligt består derudover også af altaner, skorstene eller andre bygningsdele, som ikke må udgøre nedstyrtningsfare. Derudover skal tag, mure, fugninger, vinduer og døre være tætte og hele. Tagrender, kloaksystem, vand- og varmeforsyning, samt belysning skal også fungere korrekt. Generelt kan det anføres, at ejendommen skal fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand med hensyn til maling af vinduer, døre og opgange. Udlejer kan ikke skrive i lejekontrakten, at der skal gælde en anden fordeling af, hvad der forstås ved hhv. indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt, end den der følger af lejeloven. En sådan aftale vil således være ugyldig.

Det er som udgangspunkt udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt, og her har udlejer pligt til at holde lejemålet ved lige, og betale alle udgifter hertil. Udlejer har ikke pligt til at oprette en udvendig vedligeholdelseskonto, men har pligt til at sætte et, i loven, fastsat beløb af til udvendig vedligeholdelse, hvis: lejemålet ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder, og der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål i alt. Det kan som nævnt også aftales, at du som lejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Ligger lejemålet i en ureguleret kommune, kan lejer uden problemer pålægges den udvendige vedligeholdelsespligt. Ligger lejemålet derimod i en reguleret kommune, kan lejer kun tildeles den udvendige vedligeholdelsespligt, såfremt ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål.

B-ordning og indvendig vedligeholdelseskonto

Et lejemål kan være underlagt en A- eller B-ordning. Det fremgår af lejekontraktens side 1, hvilken ordningen dit lejemål er underlagt. En A-ordning betyder, at lejemålet er normalistandsat ved indflytning, og at du er forpligtet til at normalistandsætte lejemålet ved fraflytning. Du hæfter for dette, da lejemålet netop skal afleveres i den stand, som du overtog det i – med forbehold for almindelig slid og ælde. En B-ordning betyder, at du overtager lejemålet, uden at det er normalistandsat, og at udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Ved B-ordninger skal der være knyttet en indvendig vedligeholdelseskonto til boligen, som udlejeren løbende skal sætte penge ind på. I 2024 er den årlige indbetaling til vedligeholdelseskontoen fastsat til 52 kr. pr. m2. Beløbet reguleres én gang om året. Du kan kræve, at udlejeren sørger for, at boligen males og tapetseres, når det er nødvendigt. Udgifterne til det betales fra vedligeholdelseskontoen. Du skal én gang om året have oplyst, hvad der står på vedligeholdelseskontoen. Såfremt der står mere, end hvad der svarer til 3 års indbetalinger, kan du kræve, at det “overskydende” beløb bruges på andet vedligeholdelse, der vurderes som rimeligt og hensigtsmæssigt at foretage, såfremt boligens vægge, lofter og træværk fremstår vel vedligeholdt. Kontoen overgår ved din fraflytning til den nye lejer.

Hvis udlejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt

Hvis din udlejer ikke opfylder sin vedligeholdelsespligt, skal du rette henvendelse til udlejer og bede vedkommende om at udbedre manglerne. Sker det ikke, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet, der kan pålægge din udlejer at udbedre manglerne inden en given frist. Du kan også rette henvendelse til byggemyndighederne i din kommune, hvis den manglende vedligeholdelse indebærer fare for personer der færdes i og omkring boligen - f.eks. sundhedsskadelig svamp eller nedstyrtning af murværk, løse tagsten og uafskærmede strøm, råd, utætte tage og tilstoppede tagrender. Byggemyndighederne har tilsynspligt, hvilket betyder, at de skal føre tilsyn med bygningers stand. Byggemyndighederne kan, ligesom Huslejenævnet, også pålægge din udlejer at udføre vedligeholdelsesarbejde. I medfør af lejeloven har du også mulighed for selv at sørge for at få udført vedligeholdelsesarbejde for udlejers regning, men der er en særlig procedure herfor, som skal følges nøje. Du bør derfor kun overveje dette, hvis der er tale om mindre beløb og mindre vedligeholdelsesarbejde. Inden du beslutter dig for, hvilken af ovenstående muligheder, som du vil benytte, kan du rådføre dig gratis med Lejerens Frie Retshjælp .