Hvilke ændringer må lejer foretage i en lejebolig?

Bor du til leje, og ønsker du at lave nogle ændringer i din lejebolig, gør vi dig her klogere på, hvilke ændringer du må foretage med og uden samtykke fra din udlejer. Bor du i en almen bolig, skal du i stedet orientere dig hos din boligforening, da der gælder nogle andre regler.

Som udgangspunkt må du ikke foretage ændringer i dit lejemål, medmindre du har fået samtykke fra din udlejer. I udgangspunktet har din udlejer nemlig ret til at kræve, at du efterlader hele lejemålet i oprindelig stand, når du fraflytter, fordi man i reglen skal aflevere lejemålet i samme stand, som det var ved sin indflytning. Har du fået udlejers samtykke til at foretage ændringer af lejemålet, kan udlejer kun kræve en reetablering ved fraflytning, hvis vedkommende har taget forbehold for det, da du fik samtykket til ændringerne. Efterspørger du et samtykke fra udlejer, er det altid en god ide at sørge for, at du har samtykket på skrift, så du kan dokumentere det, hvis der skulle opstå en konflikt om ændringerne senere hen.

Der er dog nogle undtagelser, hvor du som lejer alligevel har ret til at lave ændringer i lejemålet - også uden samtykke fra din udlejer.

Små forandringer - dekorationer o.lign.

Du må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer lejemålets værdi, når blot du sørger for at reetablere det hele ved udflytning. Du må altså frit hænge billeder og hylder op eller male en væg uden udlejers tilladelse, så længe blot du sørger for, at lejemålet ændres tilbage i oprindelig stand ved din fraflytning. Har udlejer særlige krav til malingen og dens kvalitet, vil det være angivet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår eller i husordenen. Hav gerne i baghovedet hvor stor indflydelse dine ændringer har på lejemålet, og om du ved fraflytning, uden større problemer, kan bringe lejemålet tilbage til samme stand, som det var i, da du flyttede ind. Det kan f.eks. være problematisk at bore huller i paneler, døre og gulve. Sørg derfor kun at bore i vægge hvor du nemt kan reparere hullerne igen.

Installationsret - f.eks. hårde hvidevarer

Du har ret til at foretage dét, der i loven kaldes sædvanlige installationer i boligen, medmindre udlejer kan påvise, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke kan holde til installationen. Sædvanlige installationer omfatter eksempelvis komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte eller lignende. Du skal selv betale for installationen og apparaterne, men så kan du til gengæld også tage dem med ved din fraflytning. Det kræver ikke din udlejers tilladelse at installere apparaterne, men det er alligevel et krav, at du giver din udlejer besked om installationen, inden den foretages. Desuden har du også erstatningspligt, hvis der sker skader forårsaget af installationen, og derfor er det yderst vigtigt, at du har en indboforsikring, da det ellers kan blive dyrt for dig at udbedre skader. Ved mere krævende installationer af hårde hvidevare, er det en god idé at overveje, hvilken betydning det får for lejemålet, herunder om det installerede eksempelvis betyder et markant større forbrug i strøm og el.

Forbedringer af lejemålet

Som lejer må du som udgangspunkt ikke foretage forandringer i lejemålet uden at spørge udlejer om lov, da denne ret er forbeholdt udlejer. Der er dog alligevel specifikke typer af forbedringer, som du som lejer har ret til at lave - også uden udlejers samtykke.

Hvis du har fået tilladelse fra udlejer til at foretage forbedringer i lejemålet – for forhold du ikke har ret til at forbedre - og udlejer har angivet hvilken måde hvorpå, vedkommende ønsker forbedringerne udført, er det vigtigt, at du følger disse anvisninger. Gør du ikke det, kan du blive erstatningsansvarlig, hvis der skulle opstå skader som følge af den udførelsesmetode, du har anvendt, som var i strid med udlejers anvisning.

En lejers ret til at udføre forbedringer

I lejeloven er der angivet visse typer af forbedringer, som du har ret til at foretage som lejer, uden at skulle spørge udlejer om lov forinden. For disse forbedringer gælder også, at du har ret til godtgørelse for forbedringerne, når du fraflytter lejemålet senere.

Retten til at foretage disse typer af forbedringer gælder både ved rene beboelseslejemål og blandede beboelses- og ervhervslejemål. Derudover gælder retten kun, hvis du er lejer. En fremlejetager kan derfor ikke benytte sig af denne ret.

De forbedringsarbejder du har ret til at udføre, er følgende:

Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler og lignende
Andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. til reduktion af vandforbruget
Tekniske installationer f.eks. til el
Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener, inkl. flytning af skillevægge i den forbindelse
Installation af hårde hvidevarer, såfremt der i forvejen findes tilsvarende hårde hvidevarer i lejemålet

For at du kan påberåbe dig retten til at udføre forbedringerne oplistet ovenfor, skal forbedringen også være rimelig og hensigtsmæssig. Det vil sige, at udlejer er berettiget til at nægte, at du udfører forbedringer, som er uhensigtsmæssige, hvilket for eksempel er tilfældet med særligt luksusprægede eller energiforbrugende arbejder.

Lejemålets identitet

Du har ikke ret til at ændre på lejlighedens identitet. Det betyder, at du ikke må foretage ændringer, der ændrer lejligheden markant uden udlejers tilladelse. Det kan eksempelvis være, hvis du ønsker at nedlægge en væg i lejligheden for at skabe en større stue. I dette tilfælde kan udlejer afvise din anmodning på baggrund af, at det vil ændre lejlighedens identitet. Et andet eksempel er, hvis du ønsker at bytte om på værelserne, hvor der er hhv. køkken og bad. Her er det igen udlejer, der skal godkende ændringen. Du skal desuden være opmærksom på, at et sådant arbejde vil kræve byggetilladelse fra kommunen. Se mere om byggetilladelser længere nede på siden.

Inden du foretager forbedringerne

Selvom du har ret til at foretage de nævnte forbedringer, følger det af lejeloven, at du skal orientere udlejer om de forbedringer og foranstaltninger, du har tænkt dig at udføre i lejemålet. Hvis ikke du modtager svar herpå inden for 6 uger, kan du udføre arbejdet uden problemer. Hvis udlejer kommer med en indsigelse imod forbedringerne inden for 6-ugers fristen, skal denne indsigelse være skriftlig, og den skal indeholde en beskrivelse af, hvilke konkrete forbedringer, som udlejer modsætter sig.

Hvis der opstår uenighed mellem dig og udlejer om din ret til at gennemføre de påtænkte forbedringer, kan I indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet.

Hvornår har du krav på godtgørelse for de udførte forbedringer?

Du har krav på godtgørelse, når du kan dokumentere de udgifter, som du har haft ved forbedringsarbejdet. Disse udgifter kan alene medregnes, hvis de er betalt til virksomheder, der er registreret efter momsloven, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. Godtgørelsen kan højst udgøre 143.581 kr. (2024-priser), og godtgørelse på mindre end 3.631 kr. (2024-priser) kan ikke udbetales. Desuden er det et krav, at du orienterer udlejer om forbedringerne, inden du laver dem. Gør du ikke det, mister du retten til at kræve godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning.

Nedskrivning af godtgørelsen

Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen har været i brug. Første nedskrivelse er dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre du og udlejer, under hensyn til forandringens karakter, har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende skrives ind i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår mellem dig og din udlejer. Når der er gået 10 år, har du som lejer ikke længere ret til at få godtgørelse, og dit krav på dette vil bortfalde.

Byggetilladelse ved udførelse af forbedringer

De fleste ændringer og forbedringer bliver kategoriseret som “mindre byggearbejder”, og i disse tilfælde behøver du ikke at søge om tilladelse til ombygning fra kommunen. Der er dog enkelte byggearbejder, der kræver tilladelse, eksempelvis opsætning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning og opsætning af vægge og sænkning af loft. Ved mindre ændringer, såsom udskiftning af håndvask, er det ikke nødvendigt at søge om tilladelse ved kommunen, men sørg for at rørarbejdet bliver foretaget af en autoriseret.

Udskifter du dele i boligen, er det generelt også en god idé at kontakte udlejer, før du går i gang. Udskifter du en dør, glasplade, spejl, toiletbræt eller lignende, er det umiddelbart ikke et problem, men hav for øje at du stadig kan risikerer at skulle reetablere lejemålet, som det var, da du overtog det. Det er derfor en god idé at kigge på, om f.eks. den nye dør, du ønsker at udskifte den gamle med, også matcher resten af lejemålet.

Hvis du overtræder regler for ombygning

Som lejer har du pligt til at sørge for, at ombygningen af lejeboligen lever op til kravene i byggeloven. Hvis du ikke opfylder disse krav, og kommunen bliver gjort opmærksom herpå, vil kommunen kontakte dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Hvis du ikke retter op på dette efter kommunens påbud, kan du blive pålagt bøder for overtrædelse af byggeloven. Inden du går i gang med ombygningen, bør du kontakte teknisk forvaltning i kommunen for at være sikker på, at ombygningen af din lejebolig overholder de gældende regler.