Typiske problemstillinger
Lejeloven indeholder mange indviklede paragraffer med en masse hvis’er, hovedregler og undtagelser, der kan give anledning til spørgsmål. Nedenfor besvares nogle af de hyppigste spørgsmål, der kan opstå i forbindelse med indgåelse og opsigelse af lejekontrakten.
Kan udlejer tidsbegrænse lejemålet?
Lejelovens § 173, stk. 1 indeholder en generel mulighed for at gøre et lejemål tidsbegrænset. Tidsbegrænsningen medfører som udgangspunkt, at lejemålet hverken fra udlejer eller lejers side kan opsiges i lejeperioden. En opsigelse kan ske til trods for tidsbegrænsningen, hvis den ene part bryder lejeaftalen, eller parterne har aftalt, at der kan ske opsigelse af lejekontrakten. Når lejeperioden for det tidsbegrænsede lejemål er udløbet, ophører lejeaftalen automatisk, og en aktiv opsigelse fra udlejer er ikke nødvendig. Bliver du boende i minimum 1 måned efter lejeperiodens ophør, hvor din udlejer ved, at du er blevet boende uden at vedkommende har bedt dig om at flytte, fortsætter lejeforholdet som en almindelig lejeaftale uden tidsbegrænsning.
En væsentlig betingelse for at tidsbegrænse et lejemål er, at tidsbegrænsningen ”anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”, som det står beskrevet i lejelovens § 173, stk. 3. Hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, kan Boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen med den konsekvens, at lejeren bliver boende uden tidsbegrænsning. En saglig begrundelse for at tidsbegrænse lejemålet kan eksempelvis være ved udstationering, hvis udlejer skal rejse eller hvis udlejer selv, eller en af vedkommendes slægtninge, skal bo i lejemålet. Overordnet er bestemmelsen for tidsbegrænsning lejervenlig, da der stilles store krav til udlejer, før lejemålet kan tidsbegrænses. Du kan læse mere om tidsbegrænsning af lejemål her.
Kan jeg fremleje en del af min lejlighed?
Du kan som lejer fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene i dit lejemål ud til en tredjepart, uden at udlejers samtykke er nødvendigt. Det du skal være opmærksom på er, at antallet af lejere i lejemålet ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Som lejer kan du heller ikke kræve en højere leje af fremlejetageren, end hvad du selv betaler til din udlejer. Der gælder andre regler for fremleje end udlejning, da der er forskel på rettighederne mellem udlejer og lejer i forhold til fremlejegiver og fremlejetager. Læs mere om hvornår et lejeforhold kan kategoriseres som fremleje her.
Hvad gør jeg, hvis der er mangler ved lejemålet?
I lejelovens perspektiv kan en mangel anses som noget, der kan nedsætte lejemålets værdi både i forhold til videresalg og udlejning. Mangler behandles i lejelovens § 91 samt §§ 94-100, hvor § 95 har praktisk stor betydning. § 95 giver dig ret til nedsættelse af din husleje, hvis der er en fysisk mangel i dit lejemål, som gør, at din lejlighed falder i værdi. Bestemmelsen giver samtidig dig som lejer ret til selv at istandsætte en mangel for udlejers regning, hvis udlejer ikke straks selv istandsætter manglen på trods af din opfordring til udlejer.
Inden du må begynde at istandsætte mangler i lejemålet for udlejers regning, er det vigtigt, at du har givet udlejer udtrykkeligt besked om, at du gerne vil have manglen istandsat. Du skal også kunne bevise, at du har givet udlejer tilstrækkelig klar besked om manglen. Har du givet klar besked, og reagerer udlejer fortsat ikke, må du først dér begynde at istandsætte manglen for udlejers regning. Det er en god idé både at give udlejer besked om, at du ønsker manglen istandsat, og give besked når du - hvis du intet hører fra udlejer - begynder at sætte en istandsættelse i gang.
Som lejer skal du også kunne bevise, at der rent faktisk er en mangel i lejemålet. Hvis du på forhånd ved, at lejemålet har skimmelsvamp, når du flytter ind, kan du ikke efterfølgende hævde, at det er en mangel, og at du kan istandsætte den for udlejers regning. For at du kan kræve den istandsat, skal det altså være en på forhånd ukendt mangel - og det vil det typisk også være, hvis manglen først viser sig, efter du er flyttet ind, og har boet i lejemålet i noget tid. Hvis manglen er til stede allerede den dag du flytter ind, skal du senest 2 uger efter indflytning give udlejer besked om, at du mener, at der er en mangel i lejemålet. Det er vigtigt, at du kan bevise, at der var en mangel, selv efter at den er blevet istandsat. Derfor kan det være en god ide at tage billeder af manglen, inden du påbegynder en istandsættelse. På denne måde sikrer du dig for ikke at havne i en situation, hvor du selv skal betale, fordi det ikke kan bevises, at der overhovedet var tale om en mangel.
Mangler ifølge lejelovens mangelsbestemmelser kan eksempelvis være skimmelsvamp, lækage eller skader på loft, gulv og vægge. Som lejer kan du kræve erstatning, hvis din udlejer har handlet urimeligt, eller lejemålet ikke er i den stand, som berettiget kunne forventes. Hvis lejemålet lider af en mindre skade eller mangel, er denne ofte omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt, og du kan derfor kræve den udbedret af udlejer. Hvis manglen derimod har stor indflydelse, kan du ophæve lejekontrakten med øjeblikkelig virkning.
Hvilken betydning har det, hvis lejemålet får ny ejer/udlejer?
Hvis lejemålet skifter ejer ved enten udlejers salg eller bytte, overtager den nye udlejer pligterne efter den oprindelige lejekontrakt. Mange lejere tror, at de kan risikere at blive opsagt, hvis udlejer beslutter at sælge den ejendom eller den konkrete bolig, som de bor til leje i. Det er dog vigtigt at understrege, at hverken et salg af hele ejendommen eller den konkrete bolig har nogen indflydelse på din lejeaftale. Du kan stadig blive boende i boligen på samme vilkår, som du hele tiden har haft. Den nye ejer kan dog vælge at opsige dig med 1 års varsel, hvis vedkommende selv ønsker at flytte ind i boligen, ligesom din gamle udlejer havde mulighed for.
Den nye udlejers forpligtelser gælder også, selvom du er fraflyttet lejemålet, og kan f.eks. gøre sig gældende i et tilfælde, hvor din tidligere udlejer ikke har tilbagebetalt dit depositum. Sker dette, skal du inden for 1 år efter ophørelsestidspunktet af din lejeaftale rette et krav mod den nye udlejer af lejemålet. Retter du ikke krav mod den nye udlejer inden for 1 år, mister du dit krav på at få depositummet tilbage.
Nægter den nye udlejer at tilbagebetale pengene, kan du indbringe en sag for Huslejenævnet. Dette skal også ske inden 1 år efter, at dit lejeforhold ophørte.
Hvornår kan lejer og udlejer opsige lejekontrakten?
Udlejers opsigelse
Lejeloven indeholder forskellige muligheder og regler for opsigelse afhængigt af, om det er udlejer eller lejer, der ønsker at opsige lejeforholdet. Udlejer kan eksempelvis opsige, hvis det dokumenteres, at ejendommen skal nedrives, eller hvis lejer har tilsidesat god skik og orden. Lejeloven indeholder en beskrivelse af hvilke særlige situationer, hvor udlejer har adgang til at opsige lejer. Her er der fastsat nogle helt overordnede betingelser, der gælder, uanset hvilken begrundelse udlejer ønsker at opsige lejer med. Væsentligst er det, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Det betyder, at udlejer ikke altid har mulighed for at opsige lejer, selvom udlejer kan begrunde opsigelsen med en af lejelovens bestemmelser. Dette kan være tilfældet, hvis eksempelvis lejers mulighed for at finde en anden passende bolig er stærkt begrænset. Du kan læse mere om udlejers mulighed for at opsige lejer her.
Lejers opsigelse
Lejeren skal ikke på samme måde som udlejer begrunde sin opsigelse. Lejer kan frit opsige lejemålet med 3 måneders varsel, medmindre lejemålet er tidsbegrænset, da dette som regel medfører, at lejemålet er uopsigeligt i lejeperioden.
Hvilken betydning har indflytningsrapporten?
Reglerne om indflytningsrapporten kan findes i lejelovens §90, og er af væsentlig betydning for ens situation til fraflytningen. Den 1. juli 2015 blev der indført en række ændringer i lejelovgivningen. Dette har blandt andet medført, at der ved indgåelse af lejeaftaler efter denne dato skal udarbejdes en indflytningsrapport, hvis udlejer lejer mere end én beboelseslejlighed ud. Reglen er fortsat gældende efter den nyeste ændring af lejeloven den 1. juli 2022. Lejeren skal have mulighed for at deltage i synet, hvor indflytningsrapporten udarbejdes. Indflytningsrapporten skal indeholde en beskrivelse af lejemålets tilstand, mangler og lignende. Udlejer skal aflevere rapporten til lejeren til indflytningssynet eller senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke deltog heri.
Hvis udlejeren ikke udarbejder indflytningsrapporten, eller hvis udlejer ikke afleverer denne til lejeren til synet, bortfalder udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med fraflytningen, medmindre der er tale om en decideret skade, som lejeren er ansvarlig for. Med andre ord kan udlejer som udgangspunkt ikke rette noget økonomisk krav mod lejer ved fraflytningen for almindeligt slid og ælde, hvis udlejer ikke følger lejelovens regler om udarbejdelse og udlevering af indflytningsrapporten.
Hvilken betydning har fraflytningsrapporten?
Ligesom ved indflytningsrapporten er lejelovens regler om fraflytningsrapporten også af væsentlig betydning i forbindelse med fraflytningen. Reglerne om udarbejdelse af fraflytningsrapporten fremgår af lejelovens §187, stk. 4. Når du som lejer fraflytter et lejemål, har udlejeren, hvis vedkommende udlejer mere end én beboelseslejlighed, pligt til at gennemgå lejemålet, og i den forbindelse udarbejde en fraflytningsrapport. Som lejer skal du have fraflytningsrapporten udleveret ved fraflytningssynet eller have rapporten tilsendt senest 2 uger efter synet, hvis du ikke var tilstede, da lejemålet blev gennemgået. Hvis udlejer ikke udarbejder fraflytningsrapporten eller ikke afleverer denne til lejer inden for den givne frist, bortfalder udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med fraflytningen.
Udgangspunktet er, at lejer ikke er forpligtet til at betale for en udgift, der ikke fremgår af fraflytningsrapporten. Der gælder dog nogle få undtagelser til dette udgangspunkt:
- Hvis manglen ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed
- Hvis lejer har været urimelig ved eksempelvis at prøve at skjule en mangel
I de to ovenstående tilfælde kan lejer altså alligevel blive pålagt at betale udgifter for mangler, selvom manglerne ikke fremgår af fraflytningsrapporten.
Hvor stor en regning kan udlejer kræve for maling og renovation af mit lejemål ved fraflytning?
Udlejer kan kun kræve en andel af det samlede beløb for istandsættelse af lejemålet. Dette skyldes, at udlejer ved lejeaftaler indgået efter d. 1. juli 2015 kun kan kræve normalistandsættelse af lejer. Det vil sige, at udlejer må acceptere en andel af almindelig slid og ælde og udbedre dette på egen regning. Dette følger af lejelovens § 187, stk. 1 med følgende formulering: “Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.” Udlejer må altså ikke for lejers regning bringe lejemålet i bedre stand, end lejemålet var, da lejer overtog det. Hvis udlejer ønsker en sådan forbedring, må vedkommende selv betale for omkostningerne. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt udlejer har krævet et for stort beløb af dig til eksempelvis maling af lejemålet, kan det være en idé at undersøge typiske priser på malerarbejde og kontakte en anden maler og få en vurdering af, hvilken pris vedkommende kan udføre arbejdet for . Herefter kan du vurdere om prisen, som din udlejer har opkrævet, er nogenlunde inden for rammerne af, hvad du har fået oplyst af maleren, du ringede til.
Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositummet?
Lejeloven fastsætter ingen frist for, hvornår udlejer har pligt til senest at tilbagebetale dit depositum. Det forholder sig sådan, at udlejer skal tilbagebetale dit depositum, når det er opgjort, hvad der skal fradrages i beløbet for eventuelle skader i lejligheden, som skal udbedres. Lejeloven fastsætter heller ingen grænse for, hvornår udlejer skal have opgjort skadernes omfang. Tidshorisonten er ofte 1-1,5 måned for tilbagebetaling af et eventuelt overskydende depositum, men dette er ikke en endegyldig regel, og mange forhold kan have indflydelse på processen. Er der eksempelvis nogle mere omfattende skader i boligen, vil det typisk tage længere tid at udbedre og opgøre skaderne, i forhold til hvis der er tale om minimale udbedringer. På denne måde vil lejlighedens stand i mange tilfælde have indflydelse på, hvor lang tid der går, før udlejer tilbagebetaler det resterende depositum.
Er det et krav, at udlejer genudlejer lejemålet, når jeg flytter?
Flytter du før opsigelsesvarslet er udløbet, har udlejer en pligt til at forsøge at genudleje lejemålet. Udlejerens genudlejningspligt er skrevet direkte ind i lejelovens § 175, stk. 3 med denne formulering:
“Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren”.
Pligten indebærer, at udlejer skal forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt efter din fraflytning. Ved at finde en ny lejer til boligen inden opsigelsesperioden er udløbet, begrænses både dit og udlejers økonomiske tab. Hvis udlejer kunne have udlejet boligen til en ny lejer, men undlader det, kan udlejeren ikke kræve den pågældende periodes husleje ind fra den fraflyttede lejer.
