Lejelovsændringen pr. 01/07-2020

D. 01/07-2020 trådte en række tiltag og ændringer i lejelovgivningen i kraft, som har stor betydning for dine rettigheder som lejer, særligt hvis du bor i et gennemgribende forbedret lejemål. I denne artikel kan du læse mere om baggrunden for lovændringen, og hvilke betydninger ændringen kan have for dig i forskellige sammenhænge.

Baggrunden for ændringen

Lejelovsændringen, der trådte i kraft pr. 01/07-2020, er også kendt som “Blackstone-indgrebet”. Blackstone er en udenlandsk fond, der blandt andet investerede i boligmarkedet. Fondens investering i det danske boligmarked skete med henblik på at foretage forbedringer i lejeboliger, som derefter dannede et udgangspunkt for huslejestigninger på flere tusinde kroner om måneden. Denne form for spekulation i boligmarkedet var naturligvis problematisk for lejere, som uventet blev pålagt en omfattende huslejestigning. Lejelovsændringen er derfor foretaget med dét formål at forhindre de omtalte spekulationer, og indeholder dertil også politiske tiltag, som indebærer en række fordele for lejere, som du kan læse nærmere om i de følgende afsnit.

Betaling for lejers fraflytning

Indtil d. 01/07-2020 har det været muligt for udlejer at tilbyde lejer en betaling, med det formål at få lejer til at flytte ud. Med lejelovsændringen er der indført en ny bestemmelse, som forbyder udlejer at tilbyde lejer betaling, med henblik på at få lejer til at fraflytte lejemålet. Bestemmelsen omfatter både betaling i form af penge og ydelser. Hvis din udlejer således tilbyder dig at gøre noget for dig, hvor du til gengæld skal fraflytte lejemålet, er denne handling også omfattet af forbuddet. Det skal dog bemærkes, at bestemmelsen kun forbyder udlejer at tilbyde betaling eller ydelser med henblik på at få dig til at fraflytte. Er det i stedet for dig, som foreslår en ordning, hvor du får betaling for at flytte fra boligen, er dette fortsat en lovlig mulighed.

Hvis du indgår en aftale omfattet af forbuddet

Om aftalen rammes af forbuddet eller ej, afhænger af, om udlejers tilbud er fremsat før eller efter d. 01/07-2020. Hvis udlejer har tilbudt dig betaling for at fraflytte et lejemål inden denne dato, er det altså helt uproblematisk, og fuldt lovligt. Har udlejer til gengæld gjort det efter den pågældende dato, kan det få konsekvenser. De negative konsekvenser kan hovedsageligt kun ramme udlejer, og der er derfor ikke grund til at være nervøs for din situation som lejer.

Hvis du har indvilliget i at modtage betaling af udlejer, mod at fraflytte et lejemål, beskriver den nye bestemmelse detaljeret dine muligheder. Først og fremmest kan du kræve lejeforholdet reetableret. Det vil sige, at du kan kræve at flytte ind i det fraflyttede lejemål igen, selvom du er flyttet derfra. Hvis du endnu ikke er fraflyttet, kan du kræve at blive boende. Endvidere kan det kræves, at lejeforholdet fortsætter på uændrede vilkår. Det betyder, at udlejer ikke kan indsætte nye betingelser eller lave ændringer i din gamle lejekontrakt. Den gamle lejekontrakt danner således grundlag for gendannelsen af lejeforholdet. Du vil dermed heller ikke blive pålagt nogen huslejestigning.

For mange er den mest overraskende konsekvens, af en aftale indgået i strid med forbuddet, at man som lejer kan beholde en betaling fra udlejer. Hvis din udlejer således har betalt dig 10.000 kr. for at fraflytte et lejemål, og forslaget var fremsat efter d. 01/07-2020, kan du derfor både kræve at flytte tilbage i det pågældende lejemål, uden ændringer i dine lejevilkår, og samtidigt beholde de 10.000 kr., som din udlejer har betalt.

Gennemgribende forbedrede lejemål

I lejeforhold skelnes der generelt mellem lejemål, som er gennemgribende moderniseret eller forbedret, og de lejemål, som ikke er det. Denne skelnen har særligt betydning i forhold til fastsættelsen af husleje, fordi en husleje kan fastsættes højere i et gennemgribende forbedret lejemål. Et gennemgribende forbedret lejemål karakteriseres som et lejemål, hvor der er foretaget forbedringer, som væsentligt forøger lejemålets værdi. Udgifterne til forbedringerne skal enten overstige 2.280 kr. pr. m2 (2021-niveau) eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være udført inden for en periode på 2 år. Derudover er der et krav om energiniveau i boligen, som du kan læse mere om i et af de følgende underafsnit. De forskellige tiltag i forbindelse med lejelovsændringen har betydning for fastsættelsen af husleje i de gennemgribende forbedrede lejemål.

I de følgende underafsnit kan du læse om ændringerne til væsentlighedskravet, indførelsen af karensperiode, krav om energiniveau og forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet.

Væsentlighedskravet

Før lejelovsændringen var det ikke tilladt at fastsætte en husleje, som “væsentligt” oversteg lejemålets værdi. Såfremt en husleje væsentligt oversteg lejemålets værdi, var det muligt for lejer at indbringe en sag for Huslejenævnet og få en huslejenedsættelse.

Efter lejelovsændringen kræves det ikke længere, at huslejen væsentligt overstiger lejemålets værdi, før den kan nedsættes. Det vil sige, at lejen nu ikke må fastsættes, så den overstiger lejemålets værdi overhovedet. Med denne ændring, hvor kravet om en væsentlig overstigning er fjernet, er det blevet nemmere for lejere at få nedsat en for høj husleje, da der skal mindre til, før den vurderes som for høj.

Karensperiode

Et andet tiltag, som har betydning for fastsættelsen af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål, er indførelsen af den såkaldte karensperiode. En karensperiode kan ses som en “fredningsperiode”, hvor udlejer ikke må hæve huslejen, efter forbedringer er gennemført i lejemålet, før der er gået 5 år siden det seneste kontrolskifte. Et kontrolskifte er en ændring i ejerskabet, og det kan foreligge i en bred vifte af tilfælde. Følgende tilfælde, er nogle af de mest centrale tilfælde, hvor et kontrolskifte kan påpeges:

Hvis mindst halvdelen af ejerandelen til lejemålet, eller hele ejendommen som lejemålet ligger i, gives til en anden person eller virksomhed.
Hvis retten til mindst halvdelen af det økonomiske afkast fra lejemålet, eller ejendommen som lejemålet er beliggende i, overdrages til en anden person eller virksomhed.
Hvis retten til mindst halvdelen af en værdistigning af lejemålet, eller den ejendom som lejemålet ligger i, overdrages til en anden person eller virksomhed.

Såfremt det kan konstateres, at der foreligger et kontrolskifte, får det altså dén betydning, at udlejer ikke kan hæve huslejen som følge af, at lejemålet bliver et gennemgribende forbedret lejemål, før der er gået mindst 5 år fra det seneste kontrolskifte.

Indførelsen af karensperioden har tydelig sammenhæng med baggrunden for lovændringen beskrevet tidligere i artiklen. Dette ses særligt ved dette tiltag, fordi en ny udlejer ikke kan overtage et lejemål, med det formål at renovere boligen, og hæve huslejen før der er gået mindst 5 år fra kontrolskiftet. På denne måde er der indført et effektivt middel mod pludselige stigninger i huslejepriser, i forbindelse med skifte i ejerskab.

Energiniveau

Før lejelovsændringen var der et minimumskrav om energimærke D, før udlejer kunne kræve husleje efter priserne for gennemgribende forbedrede lejemål. Udlejer kunne alternativt foretage energiforbedringer svarende til 430 kr. pr. m2 inden for 2 år. Efter den 01/07-2020 kræves der som minimum energimærket C ved en huslejestigning på gennemgribende forbedrede lejemål, eller at udlejer gennemfører energiforbedringer, så ejendommens energiniveau stiger med mindst to energiniveauer. De nye regler om energiniveau gælder, hvor lejeforholdet er påbegyndt efter d. 01/07-2020.

Forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet

Hvis din udlejer efter d. 01/07-2020 påbegynder forbedringsarbejde med henblik på udlejning efter huslejepriserne for gennemgribende forbedrede lejemål, kræves det nu, at udlejer indhenter en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet, før huslejen kan hæves. På denne måde sikrer Huslejenævnet, at betingelserne for at opkræve en højere husleje er opfyldt. Dette er en forøgelse af din sikkerhed for, at du ikke uberettiget betaler for meget i husleje.

Udlejers pligt til at orientere om afgørelser

Lejelovsændringen har også indført et nyt krav om, at udlejer skal orientere de øvrige beboere i ejendommen, når Huslejenævnet træffer afgørelse i en sag om et af ejendommens lejemål. Udlejerens meddelelse skal både informere om, hvad sagen drejede sig om, sagens relevans for de øvrige lejeforhold og afgørelsens udfald. Dette betyder i praksis, at din udlejer har pligt til at informere dig om sagen, dens relevans og resultatet af den, hvis en lejer i din opgang eksempelvis har indbragt en sag med påstand om huslejenedsættelse, og denne er blevet afgjort af Huslejenævnet. På denne måde kan du, og de øvrige lejere, blive opmærksomme hvis en lejer i den samme ejendom har opdaget noget i lejeforholdet, som ikke er optimalt. Denne pligt til orientering gælder ikke sager vedrørende husorden.